Bewertung von Immobilienportfolios

Sachverständige für die Bewertung von Immobilienportfolios: Grundlagen, Anwendungsfälle und Verfahren:

Die sachverständige Immobilienbewertung ist ein zentrales Instrument zur objektiven und fundierten Einschätzung des Wertes von Immobilien – insbesondere in komplexen Konstellationen wie einem Immobilienportfolio oder einem Immobilienpool. Solche Bewertungen gewinnen insbesondere im Rahmen von Vermögenseinschätzungen, Vermögensaufteilungen, steuerlichen Optimierungen, Schenkungen, Übertragungen, Nachfolgeplanungen, Erbangelegenheiten (z.B. Pflichtteil), Scheidungen oder bei der Vorlage bei Kreditinstituten an Bedeutung.

Die Bewertung von Immobilienportfolios sollte generell auf den Verwendungszweck abgestimmt sowie strukturiert und wirtschaftlich erfolgen.

Wir sind geprüfte und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige und erstellen für ihr Immobilienportfolio eine Kosten- und Nutzenorientierte Bearbeitungsstrategie für die gerichtsfeste und neutrale Verkehrswertermittlung.

Die Bewertung von Immobilienportfolios erstellen wir in Süddeutschland (Hessen, Baden- Württemberg und Rheinland-Pfalz) sowie auf Wunsch in weiteren Bundesländern für die gerichtsfeste und neutrale Verkehrswertermittlung von Immobilien tätig. Hierbei sind regionalen Unterschiede am Immobilienmarkt beachtlich.

Rechtlicher Rahmen und Begriffsbestimmung

Gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) ist der Verkehrswert (auch Marktwert) einer Immobilie „der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Dieser Wert bildet die Grundlage für ein Verkehrswertgutachten, das durch einen öffentlich bestellten und vereidigten oder nach ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt wird.

Maßgeblich für die Wertermittlung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), welche bundeseinheitlich regelt, welche Methoden und Verfahren zulässig und anzuwenden sind. Neben der ImmoWertV fließen auch die Wertermittlungsrichtlinien und sonstige Fachliteratur sowie Daten des zuständigen Gutachterausschusses in die Bewertung ein.

Zielsetzung der Bewertung von Immobilienportfolios

Die Bewertung mehrerer Immobilien in einem Portfolio oder Immobilienpool dient verschiedenen Zwecken:

Vermögenseinschätzung: Ein Überblick über den Marktwert aller Immobilien ist essenziell zur Vermögensplanung und der Bilanzierung von Vermögenswerten – sei es privat oder im Unternehmenskontext.
Vermögensaufteilung: Im Fall einer Scheidung oder bei Erbauseinandersetzungen ist eine faire Aufteilung des Immobilienvermögens nur möglich, wenn die einzelnen Verkehrswerte der Objekte sachlich fundiert vorliegen.
Steueroptimierung: Bei Übertragungen, insbesondere bei Schenkung oder Erbschaft, spielt der Verkehrswert eine zentrale Rolle für die steuerliche Bewertung. Eine sachverständige Wertermittlung oder ein Restnutzungsdauergutachten kann hier zur Optimierung der Steuerlast beitragen.
Nachfolgeplanung, Übertragung und Schenkung: Eine gerechte Vermögensverteilung zu Lebzeiten, etwa durch Übertragungen an Kinder, erfordert aktuelle Verkehrswerte.
Vorlage bei der Bank: Banken verlangen bei der Kreditvergabe oftmals ein Gutachten zur Wertermittlung, insbesondere bei Sicherheiten in Form von Immobilien.

Wertermittlungsverfahren

Die ImmoWertV sieht grundsätzlich drei Wertermittlungsverfahren vor:

Vergleichswertverfahren: Besonders geeignet für Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke oder standardisierte Objekttypen. Hier wird der Marktwert durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten ermittelt, die kürzlich verkauft wurden.
Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird primär bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten, Bürogebäuden, Hotels oder Spezialimmobilien angewendet. Das Ertragswertverfahren ist für die Bewertung von Immobilienportfolios die nach Cashflow als Investitionsschwerpunkt ausgerichtet sind maßgeblich. Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in der ImmoWertV 2021 beschrieben. Die Ermittlung des Ertragswerts einer Immobilie basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen (für die Bewirtschaftung). Datengrundlage hierfür sind unter anderem die aktuellen Mietdaten aus der jeweiligen Gemeinde. Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt. Der Wert ergibt sich vereinfacht beschrieben aus den nachhaltig erzielbaren Mieten abzüglich der Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit einem marktüblichen Liegenschaftszinssatz.
Sachwertverfahren: Vor allem bei selbstgenutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern, Wohnhäusern angewendet. Das Verfahren spielt für die Bewertung von Immobilienportfolios zumeist eine stützende Rolle. Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in der ImmoWertV 2021 beschrieben. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts (mit der jeweiligen Bodenrichtwertzone in der jeweiligen Lage vom Gutachterausschuss für Immobilien) und den Sachwerten, der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale marktangepasst abgeleitet. Es basiert daher zusammengefasst auf der Bodenwert- und Gebäudewertberechnung unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und der Marktlage.

Wichtige Bewertungsparameter

Bei der Bewertung von Immobilienportfolios sind folgende Faktoren entscheidend:

Grundstück und Grundstücksmerkmale: Größe, Zuschnitt, Erschließung, Altlasten, Bodenbeschaffenheit.
Bodenwertermittlung: Der Bodenwert wird häufig anhand von Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse ermittelt.
Gebäudeart und Zustand: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohnung, Gewerbeobjekt, Bürogebäude, Hotel, Lagerhalle, Scheune etc. Baujahr, Bauqualität, Sanierungsstand, Modernisierungen, Abriss, Freilegung, Bauschäden.
Restnutzungsdauer: Die wirtschaftliche Nutzungsdauer der Immobilie, ein zentraler Parameter insbesondere im Sachwertverfahren.
Rechtliche Gegebenheiten: Erbbaurechte, Nießbrauch, Wohnrechte, Baulasten oder Mietverhältnisse beeinflussen den Verkehrswert.
Mietverträge und Nutzung: Höhe, Laufzeit und Struktur von Mietverträgen und Pachten sind vor allem im Ertragswertverfahren relevant.

Besonderheiten bei Portfoliobewertungen

Die Bewertung eines Immobilienbestandes unterscheidet sich wesentlich von der Einzelobjektbewertung. Hier gilt es, Synergien und Unterschiede zwischen den Objekten zu analysieren. Auch die Verteilung der Objekte auf unterschiedliche Lagen und Nutzungsarten (z. B. Wohnung oder Mehrfamilienhaus in Innenstadtlage, ein Hotel im ländlichen Raum, Lagerhallen im Gewerbegebiet) spielt eine Rolle.

Zudem können sogenannte Paketabschläge in Betracht gezogen werden, wenn das gesamte Portfolio bewertet werden soll – da bei einer Gesamtbewertung ggf. ein geringerer Zeitaufwand zu erzielen ist als bei einer einzelnen Bewertung.

Bedeutung von Gutachten

Ein Immobiliengutachten durch einen qualifizierten Gutachter bietet zahlreiche Vorteile:

Es schafft Transparenz und Nachvollziehbarkeit.
Es dient als fundierte Entscheidungsgrundlage bei wichtigen Vermögensfragen.
Es bietet rechtliche und steuerliche Sicherheit, insbesondere gegenüber Finanzämtern und Banken.
Es schützt vor Über- oder Unterbewertungen, die zu finanziellen Nachteilen führen könnten.

Je nach Anlass kann das Gutachten unterschiedlich ausgestaltet sein – vom Kurzgutachten bis zum vollumfänglichen Verkehrswertgutachten mit umfangreicher Dokumentation.

Verkehrswert (Definition):

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. (Quelle: §194 BauGB)

Fazit

Die sachverständige Bewertung von Immobilienportfolios ist ein unerlässliches Instrument für Privatpersonen, Unternehmen und Institutionen, wenn es um die faire, transparente und rechtssichere Einschätzung von Vermögenswerten geht. Insbesondere in Zusammenhang mit Erbschaften, Scheidungen, steuerlichen Gestaltungen oder Nachfolgeplanungen bildet ein professionelles Gutachten die Grundlage für fundierte Entscheidungen.

Durch die Anwendung normierter Verfahren wie dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren unter Beachtung der ImmoWertV und des § 194 BauGB können Immobilien in ihrer Vielfalt – von der Eigentumswohnung, dem Einfamilienhaus, von der Hofstelle bis zur Gewerbehalle bis zum Hotel – zuverlässig bewertet werden. Damit wird nicht nur rechtliche Klarheit geschaffen, sondern auch der Grundstein für eine werthaltige und gerechte Vermögensstrukturierung gelegt.

Ihr regionales Sachverständigenbüro für Verkehrswertgutachten, Restnutzungsdauergutachten, Kurzgutachten und Marktwertgutachten hat sich rein auf die Immobilienbewertung und Grundstücksbewertung spezialisiert. Unsere Gutachten dienen Privatpersonen, Gerichten (z. B. Betreuungsgericht, Amtsgericht oder Landgericht) sowie Rechtsanwälten, Behörden, Banken, Betreuern, Erben sowie Unternehmen als Wertfeststellung zum Beweis oder dienen auch nur der Entscheidungsfindung.