Grundsteuer Gutachten

Immobilienbewertung zur Vorlage beim Finanzamt (Grundsteuer – Gutachten).

Durch die Neubewertung zum Stichtag 1. Januar 2022 werden nach dem Landesgrundsteuergesetz alle wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens (Grundsteuer) auf Grundlage der hierzu durch die Gutachterausschüsse veröffentlichten Bodenrichtwerte neu bewertet.

Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen auf den Hauptfeststellungszeitpunkt zu ermitteln und werden für die Eigentümerinnen und Eigentümer seit auf den Webportalen oder Geoportal BORIS Rheinland – Pfalz, BORIS Baden Württemberg oder Hessen veröffentlicht. Nicht immer passt der im Grundsteuermessbescheid berücksichtigte Bodenrichtwert. Abweichungen in Form, Lage oder bei der Nutzbarkeit können daher sachverständig festgestellt berechnet werden.

Ist der Grundsteuermessbescheid zu hoch und weicht die Grundstücksqualität ab kann ihnen ein Grundstücksgutachter helfen.

Gutachter für Immobilien und Immobilienbewertung

Grundstücksbewertung mit Gutachten

Das Landesgrundsteuergesetz beinhaltet in eine sogenannte „Öffnungsklausel“:

Ein anderer Wert des Grundstücks kann auf Antrag angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung mehr als 30 Prozent von dem Wert abweicht. Diese Öffnungsklausel ermöglicht den Eigentümerinnen und Eigentümern, ein qualifiziertes Gutachten einzureichen und somit den tatsächlichen Wert des Grund und Bodens nachzuweisen. Steuerlich wird vom Gutachter das tatsächlich oder fiktiv unbebaute Grundstück bewertet. Bei bebauten Grundstücken ist der Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Nach dem Landesgrundsteuergesetz ist hier alleine der typisierte Wert des Grund und Bodens relevant.

Abweichend davon kann ein (niedrigerer) tatsächlicher Wert des Grund und Bodens in einem Bodenwertgutachten nachgewiesen werden.

Grundlage der Bewertung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und das Baugesetzbuch (BauGB).

Mit den Sachverständigen von ImWERT haben Sie die Möglichkeit zur Prüfung des Steuerbescheides und gezieltem Einspruch.

Überprüfung des ermittelten Grundbesitzwertes (Grundsteuermessbescheid)

Wenn Sie mit der Höhe der Steuerzahlung und den Werten nicht einverstanden sind, haben Sie mit uns die Möglichkeit zum professionellen Entgegenwirken und der Überprüfung des Feststellungsbescheides durch das Gutachter-Team. Hierbei wird die zu bewertende Immobilie besichtigt und bewertet, um den Bescheid anhand der tatsächlichen Gegebenheiten bestmöglich zu prüfen. Sollten Abweichungen bei der Berechnung des Grundbesitzwertes festgestellt werden, kann dann entsprechend ein begründetes Einspruchsschreiben angefertigt werden.

Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (Grundstückswert)

Mit ImWERT (Gutachter zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024) können Sie ein Gutachten beauftragen, welche den Anforderungen an ein Bodenwertgutachten gemäß Finanzverwaltung erfüllt, um anerkannt zu werden. Die ImWERT Vollgutachten können daher einen niedrigeren Marktwert nachweisen.

Formale Anforderungen an das Gutachten:

Titel und Bezeichnung des Gutachtens
aussagekräftige Unterlagen sind beizufügen (z. B. Flurkarte, Bodenrichtwert, Luftbild, Bebauungsplan, Flächennutzungsplan)
nachvollziehbare, vollumfängliche Nachweise zu wertrelevanten Grundstückseigenschaften (z. B. städtebauliche Vereinbarungen, Bebauungsplan, Bauverbot)
ggf. Grundbuchauszug (Grunddienstbarkeiten wie Fahrrecht, Leitungsrecht etc.)
ggf. Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
ggf. Auszug aus dem Altlastenkataster
Bilddokumentation

Eine nachvollziehbare, begründete verständliche Formulierung ist notwendig.
Strukturierter systematischer Aufbau und Gliederung im Gutachten.
In den Gedankengängen für den jedermann nachvollziehbar und für den Fachmann nachprüfbar.

Grundsteuer – Gutachten mit Bodenwertermittlung, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren.

Inhaltliche Anforderungen an das Grundstücksgutachten (Finanzamt):

Unser Gutachten entspricht den Grundsätzen der ImmoWertV (BauGB § 194).
Enthält eine Begründung / Erläuterung der Wahl des Wertermittlungsverfahrens.
Bewertung der gesamten wirtschaftlichen Einheit.
Eindeutige Angaben zum Objekt und Stichtag.

Darstellung der grundlegenden Daten des Grundstücks
(Größe, Lagebezeichnung, Gemarkung, Flurstücknummer)
Grundstücksbeschreibung
Bewertung der gesamten steuerlich relevanten Einheit
bei Grundstücksgegebenheiten, die unterschiedliche Bereiche aufzeigen
Beschreibung und Bewertung der wertbeeinflussenden Merkmale
(Grunddienstbarkeiten, Baulasten, Bauverbot)
nachvollziehbare und nachprüfbare Darstellung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (Beschaffenheit, Altlasten, Bodenverunreinigungen)

Niedriger gemeiner Wert

Den jeweiligen Steuerpflichtigen trifft die Nachweislast für einen niedrigeren gemeinen Wert und nicht eine bloße Darlegungslast. Mit der bloßen Vorlage von Auszügen aus der Kaufpreissammlung oder einfachen Schreiben des Gutachterausschusses kann ein niedrigerer gemeiner Wert (ohne Gutachten) nicht nachgewiesen werden.

Vorgelegte Gutachten unterliegen der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Die Nachweislast für den Wertnachweis treffen die Eigentümer. Diese haben auch die Kosten des Gutachtens zu tragen. Deshalb ist generell eine kostenfreie telefonische Beratung mit dem ImWERT Sachverständigen ratsam.

Wer kann ein qualifiziertes Gutachten erstellen?

Gutachten – Boden – Grundsteuer:
Als Nachweis ist ein Gutachten vom zuständigen Gutachterausschuss, von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken oder von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken erforderlich.

Unser Gutachterteam für die Bewertung von Immobilien stammt aus Speyer, Neustadt (Weinstraße) und Germersheim mit Studium in Heidelberg und Kaiserslautern und hat sich rein auf die Erstellung von regionalen Privatgutachten und Gerichtsgutachten rund um Grundstücke und Immobilien spezialisiert. Die Sachverständigen sind nach den Anforderungen des Finanzamtes nach DIN EN ISO/IEC 17024 bei einer deutschen Akkreditierungsstelle zertifiziert.