Immobilienbewertung von Gewerbegebiet:
Das Gewerbegebiet ist im Flächennutzungsplan und Bebauungsplan einer Gemeinde ein festgelegtes Teilgebiet. Die Fläche dient der gewerblichen Nutzung. Gewerbegebiete dienen überwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Als Gewerbeimmobilien gelten Gebäude, die ganz oder zu mehr als 50 % gewerblichen Zwecken dienen. Das ist der Fall, wenn die Flächen genutzt werden, um einer gewerblichen Tätigkeit nachzugehen. Ein Gewerbe betreibt derjenige, der die Absicht verfolgt, mit seiner Tätigkeit finanzielle Gewinne zu erzielen.
In der Regel erwirbt ein Investor oder Kapitalanleger solche Immobilien oder Grundstücke mit dem Ziel, eine positive Rendite für das eingesetzte Kapital zu erwirtschaften. Der Begriff Gewerbeimmobilien umfasst allerdings sehr unterschiedliche Objekte.
Nachfolgend möchten wir darstellen mit welchen Besonderheiten und Schwierigkeiten bei der Immobilienbewertung von Gewerbeimmobilien (Wertermittlung, Gutachten) im Gewerbegebiet zu rechnen ist, welche Arten von Gewerbeimmobilien es gibt. Beispielhaft werden wir die Besonderheiten und Überlegungen des Immobilienbewerters bei der Wahl der Marktdaten, den Objektbesonderheiten, der Lage sowie beim Bewertungsansatz aufzeigen.
Inhaltsverzeichnis
– Gewerbeimmobilien im Gewerbegebiet
– Arten von Gewerbeimmobilien
– Bewertungsverfahren im Gewerbegebiet
– Wertermittlung einer Gewerbeimmobilie nach Erträgen
– Wo erstellt ImWERT Gutachten für Gewerbeobjekte
Gewerbeimmobilien im Gewerbegebiet
Gewerbeimmobilien sind in der Regel Spezialimmobilien und für eine bestimmte Nutzungsart ausgelegt. Eine Lagerhalle oder Bürofläche ist beispielsweise nur für diese eine Nutzungsart bestimmt. Die Drittverwendbarkeit dieser Immobilien kann generell eingeschränkt sein. Gewerbeimmobilien weisen regelmäßig eine große Spannbreite unterschiedlicher Nutzungen auf. Die mietpreisbestimmenden Merkmale sind deshalb nutzungsabhängig und stehen gerade für Kapitalanleger im Fokus.
Zulässige Betriebe sind im Gewerbegebiet
Gewerbebetriebe aller Art einschließlich der Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze & öffentliche Betriebe, Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,Tankstellen, Anlagen für sportliche Zwecke.
Ausnahmsweise können im Gewerbegebiet zugelassen werden
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen oder für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche sowie Baumasse untergeordnet sind Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke und Vergnügungsstätten.
Was kostet ein Gutachten für eine Gewerbeimmobilie
Die Kosten für ein Immobiliengutachten hängen vom Umfang des Gutachtens und der Komplexität des Bewertungsobjekts ab. Die Kosten für ein ausführliches Verkehrswertgutachten variieren zwischen 0,3% und 1,5% des ermittelten Immobilienwertes. Das Honorar für ein Kurzgutachten ist zumeist um 10% bis 20% reduziert.
Arten von Gewerbeimmobilien
Immobilienbewertung von Gewerbeimmobilien und Gewerbegrundstücke: Bei gewerblichen Immobilien handelt es sich um Liegenschaften, die überwiegend gewerblichen Nutzungen, insbesondere im Bereich der Produktion von Waren, Gütern und Dienstleistungen mit der Absicht der Erzielung von Einnahmen und Gewinn dienen. Teilweise befinden sich je an Nutzungsart Gewerbeimmobilien eher im Industriegebiet oder Gewerbegebiet, aber auch in innerstädtischen Lagen (Mischgebiet).
Hier einige Beispiele zu bewertenden Gewerbeimmobilien:
Gewerbeimmobilien für den Handel:
- Einzelhandel, Ladenlokal, Supermarkt
- Einkaufszentren, Fachmärkte, Verbrauchermärkte
- Galerien, Passagen, Mall
- Warenhäuser, Kaufhäuser, Markthallen.
Logistik- Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien:
- Fabriken, Werkstätten
- Lagerhallen, Logistikflächen
- Industriegebäude, Gewerbeparks.
Gewerbeflächen zur Bereitstellung von Dienstleistungen:
- Bürogebäude
- Geschäftsimmobilien
- Kliniken und Praxisflächen
- Senioreneinrichtungen
- Hotels, Campingplatz
- Gastronomieimmobilien
- Freizeitimmobilien.
Bewertungsverfahren im Gewerbegebiet
Grundsätzlich gelten für die Wertermittlung des Marktwerts von Gewerbeimmobilien die klassischen normierten Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren nach BauGB). Auch das DCF Modell (Discounted Cash Flow) ist ein möglicher Ansatz zur Ermittlung des Immobilienwertes auf Basis der Zahlungsströme.
Gewerbeimmobilien und Gewerbegrundstücke sind reine Ertragsobjekte. Der Verkehrswert (Marktwert) wird vordergründig durch die Renditefähigkeit beeinflusst. Entscheidend ist der Ertragswert, der auf den marktüblich erzielbaren Mieten, der aktuell gezahlten Miete oder aber auch auf einer Gewinn- und Verlustrechnung beruhen kann. Auch die Einschätzung der künftigen Erträge (z. B. nach Lage, Ausstattung, Zustand und Größe) ist beachtlich. Gerade bei älteren Gewerbegebäuden, die nach heutiger Betrachtungsweise nicht mehr wirtschaftlich genutzt werden können, ist die Nutzbarkeit von Flächen oft nicht mehr rentabel.
Wertermittlung einer Gewerbeimmobilie nach Erträgen
Nachfolgend zeigen wir beispielhaft die Ertragswertberechnung (Ertragswertverfahren) einer modernen Gewerbeimmobilie in guter Lage auf:
| Rohertrag der Gewerbeimmobilie (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) | 95.600€ | ||
| Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) rd. 15,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete | – | 14.340€ | |
| jährlicher Reinertrag | = | 81.260€ | |
| Reinertragsanteil des Bodens 4,90 % von 465.000,00 € (Liegenschaftszinssatz x Bodenwert) | – | 22.785€ | |
| Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen | = | 58.475€ | |
| Kapitalisierungsfaktor (gemäß § 34 ImmoWertV 21) bei p = 4,90 % Liegenschaftszinssatz und n = 36 Jahren Restnutzungsdauer | x | 16,762 | |
| vorläufiger Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen | = | 980.158€ | |
| Bodenwert (sachverständige Bodenwertermittlung) | + | 465.000€ | |
| vorläufiger Ertragswert | = | 1.445.158€ | |
| besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale | – | 5.000 € | |
| Ertragswert | = | 1.440.158€ | |
| rd. | 1.440.000€ | ||
Rohertrag der Gewerbefläche (Gewerbeimmobilie)
Grundlage der Marktwertermittlung der vorstehenden Lagerhalle bilden die regelmäßigen marktüblich erzielbaren Erträge. Hierbei werden die Kennzahlen (Mietansatz) sachverständig überprüft und ermittelt. Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist somit die, aus dem Grundstück marktüblich erzielbare Nettokaltmiete. Der Rohertrag (Fläche x Mietansatz) ergab eine jährliche Nettokaltmiete von rd. 95.600,00 €.
Bewirtschaftungskosten einer Gewerbeimmobilie
Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Grundlage von Marktanalysen vergleichbar genutzter Gewerbegrundstücke bestimmt. Grundlage hier sind auch der vom Sachverständigen vorgefundene Zustand sowie die aktuellen Marktdaten und die Modellansätze für Bewirtschaftungskosten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV.
Im vorstehenden Beispiel wurden die durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten auf rd. 15 % ermittelt.
Liegenschaftszinssatz der Lagerhalle (Gewerbeimmobilie)
Die Liegenschaftszinssätze dienen der Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind. Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen Marktwerte von Grundstücken, je nach Grundstücksart (hier Lagerhalle), im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Liegenschaftszinssätze werden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens auf der Grundlage von geeigneten Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden Reinerträgen vom Gutachterausschuss oder dem Sachverständigen ermittelt.
Im vorstehenden Beispiel wurde der Liegenschaftszinssatz der Gewerbeimmobile Objekt- und Lageabhängig auf 4,90 % bestimmt.
Gesamt- und Restnutzungsdauer einer Gewerbeimmobilie
Restnutzungsdauer bei der Immobilienbewertung im Gewerbegebiet und Gewerbegrundstücke:
Bei der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien ist die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien beachtlich. Der aktuellen Wertermittlung (ImmoWertV) werden Gebäude nach der Art der baulichen Anlage unterschieden.
Bei der Festlegung der Gesamtnutzungsdauer (GND) sind bei der Ermittlung der sonstigen, für die Wertermittlung erforderlichen Daten die Modellansätze zugrunde gelegt.
Hier einige Beispiele von Gesamtnutzungsdauern (Gewerbe) nach Richtlinie
Die Gesamtnutzungsdauer einer Lagerhalle / Lager beträgt 40 Jahre.
Die Gesamtnutzungsdauer eines Bürogebäudes beträgt 60 Jahre.
Die Gesamtnutzungsdauer von Wohnheimen und Pflegeheime beträgt 50 Jahre.
Die Gesamtnutzungsdauer von Autohäusern und Verbrauchermärkten beträgt
30 Jahre.
Die Restnutzungsdauer errechnet sich nach dem Baujahr der Gewerbeimmobilie sowie dem Bewertungsstichtag. Eine Lagerhalle die 2019 erbaut wurde ist demnach 2023 vier Jahre alt. Unter Berücksichtigung der Gesamtnutzungsdauer einer Lagerhalle nach ImmoWertV beträgt die Restnutzungsdauer (RND) dann 36 Jahre (40 Jahre GND – Alter 4 Jahre = 36 Jahre RND). Die Restnutzungsdauer kann jedoch verlängert und angepasst werden. Modernisierungsmaßnahmen und Veränderungen z. B. an der Lagerhalle können das Gebäude verjüngen. Dieses ist am Ortstermin und der Besichtigung der Immobilie augenscheinlich aufzunehmen.
Im vorstehenden Beispiel wurde am Gebäude nichts verändert und eine Restnutzungsdauer von 36 Jahren errechnet. Der Kapitalisierungsfaktor ergibt sich aus der Restnutzungsdauer sowie dem Liegenschaftszinssatz gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Wertermittlung einer Gewerbeimmobilie und Gewerbegrundstück (hier Lagerhalle)
Für die Wertermittlung von Gewerbeimmobilien ist die Anwendung des Ertragswertverfahrens geeignet. Der Bodenwert im Gewerbegebiet wurde im vorstehen Beispiel anhand der Grundstückfläche und dem angepassten Bodenrichtwert beispielhaft ermittelt. Unter den „besonderen objektspezifische Grundstücksmerkmalen“ wurde in der Beispielrechnung ein Schaden am Gebäude unterstellt.
Grundlage der Marktwertermittlung sind unter anderem die zuvor beschriebenen Marktdaten. Der Zustand, die Lage, die Qualität und Größe der Immobile wird ebenfalls berücksichtigt, da diese die vorstehendenden Faktoren bei der Bewertung der Gewerbeimmobilie – in aller Regel die Restnutzungsdauer, den Liegenschaftszinssatz, die Bewirtschaftungskosten sowie die nachhaltigen Erträge – stark beeinflussen können.
Immobilienbewertung / Wertermittlung von Gewerbeobjekten
Die eigene Bewertung der Gewerbeimmobilie kann schnell zu nicht marktgerechten Wertansätzen führen. Für die Verkehrswertermittlung ihrer Gewerbefläche können wir ihnen als Spezialisten und Sachverständige, entsprechend ihrem Auftrag, ein Gutachten oder Kurzgutachten erstellen. ImWERT erstellt auch für noch im Planungsstadium befindliche Gewerbeobjekte Gutachten (unter der Fiktion der Fertigstellung / unterstellte Fertigstellung), z. B. zur Vorlage bei der Bank oder für Investoren. Ob sie die Wertermittlung eines Bürogebäudes oder einer Lagerhalle für private oder gerichtliche Zwecke oder zur Vorlage beim Finanzamt benötigen, stellt für unsere Sachverständigen keine Schwierigkeit dar.
Wo erstellt ImWERT Gutachten für Gewerbeobjekte
Immobilienbewertung im Gewerbegebiet:
Die Wertermittlung erfolgt zumeist in Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg und in Hessen. Die Bewertungsschwerpunkte an der Autobahn oder Bundesstraße z.B. B9, A65, A5 oder A8 sind regelmäßig Lagerhallen, Autohäuser, Werkstattgebäude und Büroflächen.
Lieber Leser, ImWERT ist spezialisiert auf Immobilienbewertung, Marktwertgutachten (Verkehrswertgutachten), Wertermittlung oder Dienstleistungen rund um den Immobilienmarkt von Kaiserslautern bis Heidelberg und von Frankfurt am Main bis Karlsruhe mit Tätigkeitsschwerpunkten in und um Neustadt, Speyer, Landau, Bad Bergzabern, Bad Dürkheim, Grünstadt, Maxdorf, Haßloch, Ludwigshafen, Worms, Frankenthal, Mannheim, Schwetzingen, Hockenheim und Bruchsal.
Unser Team für die Bewertung von Immobilien stammt aus Speyer, Neustadt an der Weinstraße und Germersheim mit Studium in Heidelberg und Kaiserslautern und hat sich rein auf die Erstellung von Privatgutachten und Gerichtsgutachten sowie Sachverständigenleistungen rund um den Immobilien- und Grundstücksmarkt spezialisiert.
Ihr ImWERT – Team für Immobilienbewertung im Gewerbegebiet und Gewerbeimmobilien.
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