Kaufberatung Immobilie: Ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben ist keine Alltäglichkeit wie Einkaufen, wo man schnell mal den Supermarkt betritt, um die notwendigen Produkte in den Einkaufskorb zu packen. Für die meisten Menschen ist die Kaufentscheidung einer Immobilie mit einer der größten Entscheidungen in ihrem Leben. Da dies kein alltäglicher Einkaufsvorgang ist und man sich ggf. auch über Jahre an den Standort, das Gebäude und auch finanziell bindet, sollte bestmöglich ein Gutachter beratend und überprüfend mit eingebunden werden.
Beispiel: Kauf Mehrfamilienhaus in Ludwigshafen
Es ging um einen Ankauf eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohneinheiten aus dem Baujahr 1965 in Ludwigshafen (Rheinland-Pfalz). Die Fensterelemente waren undicht, die Fassadeplatten mit Asbest belastet.
Ohne entsprechende Fachkenntnis und ohne die Beurteilung von einem Gutachter für Immobilien ist die Wahrscheinlichkeit eines Fehlkaufs deutlich erhöht.
Im ImWERT wurde der Preis neu verhandelt (-13%).
Inhaltsverzeichnis
– Zustandsüberprüfung beim Immobilienkauf (vor Ort-Beratung)
– Wertüberprüfung bei der Kaufberatung Immobilie
– Risikominderung beim Immobilienkauf
– Checkliste beim Immobiliengeschäft
Zustandsüberprüfung beim Immobilienkauf (vor Ort-Beratung)
Sie möchten beispielsweise ein Haus, eine Eigentumswohnung oder eine Gewerbeimmobilie kaufen, sind sich aber unsicher, ob Baumängel und Schäden vorhanden sind. Durch die gemeinsame Besichtigung mit dem Immobiliengutachter von ImWERT werden die betroffenen Gebäude augenscheinlich aufgenommen und Besonderheiten sowie Verdachtsmomente besprochen.
Bewertungsrelevante Grundstücksmerkmalen und Auskünfte zählen:
- Entwicklungszustand,
- Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung,
- die tatsächliche Nutzung,
- der beitragsrechtliche Zustand,
- Lagemerkmale,
- Ertragsverhältnisse,
- die Grundstücksgröße & Grundstückszuschnitt
- die Bodenbeschaffenheit,
- bei bebauten Grundstücken zusätzlich
a) Art der baulichen Anlagen,
b) die Bauweise und die Gestaltung der baulichen Anlagen,
c) die Größe der baulichen Anlagen,
d) die Ausstattung sowie die Qualität der baulichen Anlagen einschließlich ihrer energetischen
Eigenschaften und ihrer Barrierefreiheit,
e) der bauliche Zustand,
f) das Alter, die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen.
Wertüberprüfung bei der Kaufberatung Immobilie
In Kombination mit unserer Vor-Ort-Beratung kann eine einfache Wertüberprüfung durch den ImWERT-Sachverständigen erstellt werden. Hierbei werden Bodenrichtwerte, Flächengrößen, Zustandsbesonderheiten und Alter der vorgetragenen Objekte geprüft und nach den aktuellen Richtlinien und Bestimmungen (z. B. ImmoWertV, Sachwertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie und Vergleichswertrichtlinie sowie der Fachliteratur) bewertet. Hierbei kann der Kunde die Angemessenheit des Kaufpreisangebotes besser beurteilen oder den ermittelten Wert zur Preisverhandlung verwenden.
Ertragswertprüfung
Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in der ImmoWertV 2021 (BauGB) beschrieben. Die Ermittlung des Ertragswerts einer Immobilie basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen (für die Bewirtschaftung). Datengrundlage hierfür sind unter anderem die aktuellen Mietdaten. Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt.
Sachwertprüfung (Substanzprüfung)
Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in der ImmoWertV 2021 (Baugesetzbuch) beschrieben.
Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts (mit der jeweiligen Bodenrichtwertzone in Speyer vom Gutachterausschuss für Immobilien) und den Sachwerten, der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale marktangepasst abgeleitet. Die Marktanpassung (Sachwertfaktor) erfolgt mit den Daten des Gutachterausschusses.
Vergleichswertprüfung
Das Modell für die Ermittlung des Vergleichswerts ist in der aktuellen ImmoWertV beschrieben.
Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke, Vergleichsboden, Vergleichsobjekte). In einem größeren Wohnkomplex, einem Mehrfamilienhaus oder bei ähnlichen Gebäuden in ähnlicher Lage können hierbei beispielsweise die letzten Verkaufsfälle von Wohneinheiten als Vergleichsfaktor herangezogen werden. Die Daten werden auf Nachfrage beim Gutachterausschuss bestellt und vom ImWERT Gutachter entsprechend der Lage Objektangepasst.
Risikominderung beim Immobilienkauf
Sie benötigen beim Immobilienkauf einen regionalen Gutachter, der eine zuverlässige Bewertung Ihres Objekts vornimmt? Dann sind Sie bei ImWERT richtig, denn wir verfügen über langjährige Erfahrung und das erforderliche Fachwissen, um für Sie tätig zu sein. Vereinbaren Sie am besten einen Termin mit uns, damit Sie einer unserer professionellen und kompetenten Immobiliensachverständigen zu Ihrem Vorhaben beraten kann.
Die Kombination unserer Vor-Ort-Beratung mit Wertüberprüfung minimiert das Risiko eines Fehlkaufes deutlich. Risikomomente können besser eingeschätzt werden und Kaufangebote durch die unterstützte Wertüberprüfung des Gutachters ggf. verhandelt werden.
ImWERT Telefon: 06321 / 480809
Montag – Donnerstag: 8:00 – 16:30 Uhr
Freitag: 8:00 – 14:00 Uhr
Checkliste beim Immobiliengeschäft:
Grundrisspläne: Bei den Grundrissen handelt es sich einfach um die Pläne der einzelnen Stockwerke sowie einen Schnitt durch die Etagen.
Lageplan: Der Lageplan zeigt die Gebäudemarkierung sowie die Umgebung an. ImWERT beschafft stets einen aktuellen Lageplan für Sie.
Grundbuchauszug: Der vollständige Grundbuchauszug ist beim Grundbuchamt zu beschaffen und kann auf Wunsch (mit Vollmacht) von ImWERT beschafft werden.
Brandversicherungsurkunde: Brandversicherungsurkunde für die Bank. Die Brandversicherung ist in Deutschland Pflicht.
Nebenkosten
Liste der letzten Modernisierungen & Renovierungen
Baubeschreibung
Fotos (Innen- und Außenbilder)
Energieausweis
Wohnflächenberechnung
Objektbeschreibung
