Landwirtschaftliche Betriebsaufgabe einfach erklärt:
Wenn ein Landwirt oder eine Landwirtin den landwirtschaftlichen Betrieb dauerhaft einstellt, spricht man steuerlich von einer Betriebsaufgabe. Das bedeutet: Der Betrieb wird nicht verkauft oder verpachtet, sondern aufgegeben – der Eigentümer bewirtschaftet die Flächen, Gebäude und Maschinen nicht mehr selbst und beendet seine Tätigkeit als Unternehmer dauerhaft.
Die sorgfältige Planung der Landwirtschaftlichen Betriebsaufgabe kann steuerliche Vorteile bringen.
Die Betriebsaufgabe in der Landwirtschaft ist steuerlich ein wichtiger Vorgang, bei dem stille Reserven aufgedeckt werden und hohe Steuerlasten entstehen können. Um dies korrekt und möglichst steuergünstig zu gestalten, ist eine fachkundige Bewertung des Vermögens durch einen ImWERT Gutachter sehr zu empfehlen. Außerdem sollten Landwirte frühzeitig mit Steuerberatern und Gutachtern zusammenarbeiten, um die Vermögensüberführung ins Privatvermögen sinnvoll zu planen – z. B. im Hinblick auf spätere Nutzung, Verkauf, Erbe, Übertragung oder Schenkung.
Was passiert mit dem Betriebsvermögen?
Ein landwirtschaftlicher Betrieb besitzt meist sogenanntes Betriebsvermögen. Dazu zählen z. B.:
Ein erfolgreicher Abschluss der Landwirtschaftlichen Betriebsaufgabe hängt oft von der richtigen Beratung ab.
Die rechtzeitige Einbeziehung von Experten kann bei der Landwirtschaftlichen Betriebsaufgabe entscheidend sein.
Eine präzise Bewertung des Vermögens ist bei der Landwirtschaftlichen Betriebsaufgabe unerlässlich.
Grundstücke und Gebäude (z. B. Hofstelle, Wirtschaftsgebäude, Stallungen),
Maschinen und Geräte (z. B. Traktoren, Erntemaschinen, Werkzeuge),
lebendes Inventar (z. B. Viehbestand),
sowie ggf. Vorräte oder ein Betriebszweck dienendes Bankkonto.Umfassende Informationen über die Landwirtschaftliche Betriebsaufgabe sind entscheidend für alle Beteiligten.
Die Landwirtschaftliche Betriebsaufgabe kann viele Facetten haben, die es zu beachten gilt.
Bei der Landwirtschaftlichen Betriebsaufgabe ist es wichtig, alle Aspekte zu berücksichtigen.
Die Rolle des Gutachters ist bei der Landwirtschaftlichen Betriebsaufgabe von großer Bedeutung.
Wird der Betrieb aufgegeben, muss dieses Betriebsvermögen entweder veräußert (verkauft) oder ins Privatvermögen überführt werden. Die Überführung ins Privatvermögen ist besonders bei Hofgebäuden, Grundstücken oder Altmaschinen üblich, die der Landwirt nach der Aufgabe privat nutzen oder verpachten möchte.
Steuerliche Folgen der landwirtschaftlichen Betriebsaufgabe
Ein Gutachten kann helfen, die Landwirtschaftliche Betriebsaufgabe reibungslos zu gestalten.
Die rechtlichen Rahmenbedingungen der Landwirtschaftlichen Betriebsaufgabe sind komplex.
Die Landwirtschaftliche Betriebsaufgabe erfordert genaue Kenntnisse der Marktverhältnisse.
Die Auswirkungen der Landwirtschaftlichen Betriebsaufgabe auf die Steuerlast sind erheblich.
Eine fundierte Wertermittlung ist essenziell für die Landwirtschaftliche Betriebsaufgabe.
Die richtige Strategie kann die Auswirkungen der Landwirtschaftlichen Betriebsaufgabe minimieren.
Die Betriebsaufgabe hat steuerliche Konsequenzen, weil das Finanzamt die Aufgabe ähnlich behandelt wie einen Verkauf des Betriebs. Dabei entsteht ein sogenannter Aufgabegewinn, der versteuert werden muss. Dieser ergibt sich im Wesentlichen aus:
Aufgabegewinn = Verkehrswert der Wirtschaftsgüter – Buchwert (Restwert laut Steuerbilanz)Beispiel: Ein Bauernhof hat steuerlich einen Buchwert von nur 200.000 €. Der aktuelle Marktwert (Verkehrswert) liegt aber bei 600.000 €. Bei der Aufgabe und Überführung ins Privatvermögen entsteht ein steuerpflichtiger Gewinn von 400.000 €, obwohl kein Geld geflossen ist.
Die erfolgreiche Durchführung der Landwirtschaftlichen Betriebsaufgabe ist entscheidend für die Zukunft des Landwirts.
Um diesen Gewinn korrekt zu ermitteln, muss der tatsächliche Verkehrswert der betroffenen Immobilien, Flächen und anderen Vermögensgegenstände festgestellt werden.
Immobilien & Grundstücke: Hofstellen befinden sich sowohl im Innenbereich der Dörfer, aber regelmäßig auch im Außenbereich. Landwirtschaftliche Betriebe benötigen zur Bewirtschaftung zwingend Landflächen (z.B. Acker, Grünland), Wirtschaftsgebäude wie Stallungen, Scheunen oder Mehrzweckhallen zur Lagerung von Futter, Betriebsmitteln, Gerätschaften und Maschinen. Ebenfalls sind Gebäude zur Unterbringung der Arbeitskräfte und für die Betriebsleiterfamilie (oder der Hofeigentümer) notwendig.
Rolle des Immobilien- oder Verkehrswertgutachters
Die Wirtschaftlichkeit der Landwirtschaftlichen Betriebsaufgabe muss genau analysiert werden.
Bei der Ermittlung der Vermögensgegenstände kommt regelmäßig ein Immobiliengutachter bzw. Verkehrswertgutachter ins Spiel. Er ermittelt den aktuellen Marktwert (Verkehrswert nach § 194 BauGB) der betroffenen Grundstücke und Gebäude. Das ist wichtig, weil:
der Verkehrswert die Besteuerungsgrundlage für die Aufgabegewinnbesteuerung ist,
das Finanzamt diesen Wert für die Steuerbescheide heranzieht,
ein professionelles Gutachten Streit mit dem Finanzamt vermeiden kann,
der Verkehrswert ggf. auch für die Erbfolge, Schenkung oder private Verpachtung relevant wird.Gutachter stützen sich dabei auf anerkannte Bewertungsverfahren (z. B. Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren) und berücksichtigen Lage, Zustand, Ausstattung, Nutzungsart und rechtliche Rahmenbedingungen (z. B. Altenteilsrechte, Nießbrauch, Wegerechte, Altlasten).
Inhaltsverzeichnis
– Gründe für die landwirtschaftliche Wertermittlung
– Bewertungsverfahren bei der Hofaufgabe Landwirtschaft Hofstelle
– Lage von Hofstellen (Innenbereich und Außenbereich)
– Gesamt- und Restnutzungsdauer einer Hofstelle
– Landwirtschaftliche Wertermittlung nach Erträgen
Gründe für die landwirtschaftliche Wertermittlung
Landwirtschaftliche Betriebsaufgabe:
Wertermittlung bei der Hofaufgabe und Landwirtschaft: Die Anlässe für eine sachverständige Stellungnahme oder ein Gutachten können sehr unterschiedlich sein. Familienstreit über Landwirtschaftsflächen oder auch bei einzelnen Grundstücken und Hofstellen, wenn es beispielsweise zu Erbauseinandersetzungen, der Hofaufgabe (Finanzamt) oder eine Scheidung kommt. Dazu erstellen Sachverständige von ImWERT neutrale Gutachten, allein auf der Grundlage wissenschaftlicher Erkenntnisse, Daten der Fachliteratur und des Gutachterausschusses sowie objektiv ermittelter Sachverhalte.
Die Landwirtschaftliche Betriebsaufgabe ist oft mit emotionalen Herausforderungen verbunden.
Hofstelle:
Die Verantwortung bei der Landwirtschaftlichen Betriebsaufgabe liegt beim Landwirt.
Hofstellen und Landwirtschaftsgebäude sind in der Regel für eine bestimmte (zumeist zweckgebundene) Nutzungsart ausgelegt. Eine Scheune oder Maschinenhalle ist beispielsweise nur für diese eine Nutzungsart bestimmt. Regelmäßig steht der Ertrag im Vordergrund. Die Drittverwendbarkeit dieser Immobilien kann generell stark eingeschränkt sein. Bei der Hofaufgabe sind regelmäßig auch landwirtschaftliche Gebäude am Ende ihrer wirtschaftlichen Lebensdauer angelangt.
Resthofstelle:
Resthofstellen, Winzeranwesen und Bauernhäuser sind oft Wohngebäude im ländlichen Gebiet mit einem oder mehreren Nebengebäuden. Die Bauweise ist durch die ehemalige Nutzung als landwirtschaftlicher Betrieb geprägt. Die Bausubstanz ist in der Regel älter als 50 Jahre. Oft wurde bei diesen Resthofstellen durch Anbauten an das alte Gebäude oder durch Um- und Ausbauten versucht, den neuzeitlicheren Bedürfnissen an Hofstellen gerecht zu werden. Gegenüber einer ganzen Hofstelle werden die Ländereien (Weinbauflächen, Äcker, Grünland) nicht mitverkauft (da bereits verkauft).
Gründe zur Immobilienbewertung können sein:
Eine klare Kommunikation kann bei der Landwirtschaftlichen Betriebsaufgabe Missverständnisse vermeiden.
Die Landwirtschaftliche Betriebsaufgabe sollte stets gut vorbereitet werden.
Veräußerung der Hofstelle (zur Marktpreiseinschätzung)
Erbangelegenheit (Pflichtteil, Nachlass, Erbengemeinschaft)
Ein klarer Plan ist für die Landwirtschaftliche Betriebsaufgabe unerlässlich.
Die Landwirtschaftliche Betriebsaufgabe hat auch soziale Auswirkungen auf die Familie des Landwirts.
Steuerliche Bewertung (Veräußerungsgewinn oder Aufgabegewinn)
Nachfolgeplanung (z. B. Übertragung, Nießbrauch)
Ehescheidung (Wert der Hofstelle zur Vermögensübersicht und Zugewinn)
Zwangsversteigerung (Hofstelle)
Steuerliche Zwecke
Bewertungsverfahren bei der Hofaufgabe Landwirtschaft Hofstelle
Landwirtschaftliche Betriebsaufgabe:
Grundsätzlich gelten für die Wertermittlung des Marktwerts von Landwirtschaftsbetrieben und Hofstellen die klassischen normierten Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren nach BauGB & ImmoWertV). Zumeist stehen anwendbare Vergleichsfaktoren bei Hofstellen nicht zur Verfügung. Das Sachwertverfahren (Eigennutzung) gibt zwar Aufschluss über Gebäude und Bausubstanz, ist aber gerade für Nachfolger, Investoren, Banken und Käufer zweitranging.Hofstellen und Landwirtschaftsgebäude sind in aller Regel reine Ertragsobjekte. Der Verkehrswert (Marktwert) wird vordergründig durch die Renditefähigkeit beeinflusst. Entscheidend ist der Ertragswert, der auf den Gewinn- und Verlustrechnungen der letzten Jahre, der Pacht oder der tatsächlichen Nutzbarkeit beruht. Auch die Einschätzung der künftigen und der nachhaltigen Erträge (z. B. nach Lage, Ausstattung, Zustand und Größe) ist beachtlich. Gerade kleinere Hofstellen mit wenig Land und eingeschränkter (veralteter) Gebäudesubstanz sind unter Beachtung der neuzeitlichen Betriebsführung nicht mehr rentabel. Die Ermittlung des Gesamtwerts von Hofstellen in der Landwirtschaft und bei der Hofaufgabe gehört damit, aus sachverständiger Einschätzung zu den Bewertungsaufträgen, die im Ertragswert-verfahren oder auch dem Pachtwertverfahren zu erstellen sind. Bei veralteter Bausubstanz muss unter Umständen auch der Abriss / Freilegung berücksichtigt werden. Im Sachwertverfahren (unterstellte Eigennutzung) stehen die Wohnnutzung der vorhandenen Wohngebäude und die Hobbynutzung der Hofstelle (eigene Tierhaltung, Pferde, Werkstätten etc.) im Vordergrund. Die Verfahrenswahl wird vom Sachverständigen je nach Bewertungsobjekt abgewogen und im Gutachten entsprechend begründet.
Lage von Hofstellen (Innenbereich und Außenbereich)
Bewertung einer Hofstelle im Innenbereich:
Im ländlichen Bereich befinden sich oft ältere Hofstellen im Ortskern. Landwirtschaftliche Hofräume im Orts- oder Dorfgebiet mit einer eingeschränkten Flächengröße und Zufahrt weichen in ihrer Wertigkeit aufgrund ihrer Größe und ihrer Bebauung mit landwirtschaftlichen Nebengebäuden von den neuzeitlichen Anforderungen an Flächen und Raum ab. Regelmäßig befinden sich Nebengebäude in schlechtem Zustand oder könne mit modernem Gerät und Fuhrpark nicht genutzt oder befahren werden. Für die innerörtlichen Flächen von Kleinsthofstellen ist eine neue Bebauung bzw. bauliche Nutzung für jedermann zwar generell möglich, es gilt aber sachverständig zu prüfen, welche Werte die tatsächliche Bebauung aufweist und ob nicht stellenweise Freilegungskosten und der Abriss einkalkuliert werden muss.
Wertermittlung einer Hofstelle im Außenbereich:
Im Außenbereich (§ 35 BauGB) ist ein Vorhaben (Bauen) nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist. Die Bebauung und Nutzung müssen einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder der gartenbaulichen Erzeugung dienen.
Im Außenbereich sind zumeist auch keine Bodenrichtwerte für baureifes Land ausgewiesen, da es im Außenbereich in der Regel land- und forstwirtschaftliche Nutzungen sind. Im Außenbereich gilt grundsätzlich ein Bauverbot. Die Möglichkeiten, nach § 35 BauGB Vorhaben durchführen zu dürfen, sind absolute Ausnahmen des Bauverbots. Genehmigte Gebäude haben in der Regel Bestandsschutz, so lange wie das Bauwerk existiert und genutzt wird. Entfällt der Bestandsschutz, entspricht der Boden in aller Regel wieder der Qualität reiner Fläche der Forst- und Landwirtschaft. Die vorstehenden Besonderheiten und Einschränkungen sind bei der Hofaufgabe von landwirtschaftlichen Hofstellen im Außenbereich beachtlich. Der Bodenrichtwert muss entsprechend der Qualität und Nutzbarkeit sachverständig ermittelt werden.
Gesamt- und Restnutzungsdauer einer Hofstelle
Landwirtschaftliche Betriebsaufgabe:
Bei der Wertermittlung von Landwirtschaftsgebäuden ist die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien beachtlich. Der aktuellen Wertermittlung (ImmoWertV) werden Gebäude nach der Art der baulichen Anlage (Nutzung) unterschieden.
Bei der Festlegung der Gesamtnutzungsdauer (GND) sind bei der Ermittlung der sonstigen, für die Wertermittlung erforderlichen Daten, die Modellansätze zugrunde gelegt. Für landwirtschaftliche Betriebsgebäude (Teile der Hofstelle), Maschinenhallen und Werkstätten wurde eine GND von 30 bis maximal 40 Jahren veröffentlicht.
Für die in der Verordnung nicht aufgeführte Arten baulicher Anlagen ist die GND aber auch aus der GND vergleichbarer baulicher Anlagen abzuleiten.
Die Restnutzungsdauer (RND) errechnet sich nach dem Baujahr des Landwirtschaftsgebäudes sowie dem Bewertungsstichtag. Ein Nebengebäude, das im Jahr 2010 erbaut wurde, ist demnach 2025 bereits 15 Jahre alt. Unter Berücksichtigung der Gesamtnutzungsdauer nach ImmoWertV beträgt die RND dann 15 Jahre (30 Jahre GND – Alter 15 Jahre = 15 Jahre RND). Die RND kann jedoch verlängert und angepasst werden. Modernisierungsmaßnahmen und Veränderungen am landwirtschaftlichen Betriebsgebäude können die Gebäudesubstanz verjüngen. Diese sind am Ortstermin und der Besichtigung der Immobilie augenscheinlich aufzunehmen. Nach sachverständiger Einschätzung sind hierbei Modernisierungspunkte gemäß ImmoWertV zu ermitteln. Je nach Anzahl der Punkte entspricht der Modernisierungsgrad der Hofstelle einer Spanne von nicht modernisiert bis umfassend modernisiert.
Landwirtschaftliche Wertermittlung nach Erträgen
Wertermittlung bei der Hofaufgabe und Landwirtschaft: Die eigene Bewertung der Hofstelle, z. B. bei der Hofaufgabe oder Landwirtschaftsaufgabe, kann schnell zu nicht marktgerechten Wertansätzen führen. Für die Verkehrswertermittlung Ihrer Landwirtschaftsfläche können wir Ihnen als Spezialisten und Sachverständige, entsprechend Ihrem Auftrag, eine Wertermittlung oder ein Gutachten erstellen. ImWERT erstellt auch für Teilflächen der Hofstelle (getrennt nach Privatnutzung und Landwirtschaftsnutzung) Gutachten, zum Beispiel zur Vorlage beim Finanzamt. Ob Sie die Wertermittlung der Hofstelle oder der Landwirtschaftsgebäude für private oder gerichtliche Zwecke oder zur Vorlage beim Finanzamt und dem Steuerberater benötigen, stellt für unser Sachverständigenteam für Immobilienbewertung und Grundstücksbewertung keine Schwierigkeit dar.
Wir bieten unseren Kunden:
- Verkehrswertermittlungen landwirtschaftlicher Flächen
- Verkehrswertermittlung von Hofstellen
- Prüfung von Gutachten
- Stellungnahmen
- Beweissicherung und Zustandsdokumentation
Wo erstellt ImWERT eine landwirtschaftliche Wertermittlung
Landwirtschaftliche Betriebsaufgabe mit ImWERT:
Die Wertermittlung erfolgt zumeist in Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg und Hessen. Die Bewertungsschwerpunkte an der Südliche Weinstraße im Süden der Pfalz sind z.B. regelmäßig Weinberge, Weingut und Winzer. Im Bereich der Südpfalz und Vorderpfalz auch Resthofstellen, Ackerflächen und Flächen für den Gemüseanbau.
Liebe Leser, ImWERT ist spezialisiert auf Immobilienbewertung, Marktwertgutachten (Verkehrswertgutachten), Wertermittlung oder Dienstleistungen rund um den Immobilienmarkt von Kaiserslautern bis Heidelberg und von Bad Kreuznach bis Karlsruhe mit Tätigkeitsschwerpunkten in und um Neustadt, Speyer, Landau, Bad Bergzabern, Grünstadt, Ludwigshafen, und Mannheim.
Unser Gutachterteam für die Bewertung von Immobilien stammt aus Speyer, Neustadt an der Weinstraße und Germersheim mit Studium in Heidelberg und Kaiserslautern und hat sich rein auf die Erstellung von regionalen Privatgutachten und Gerichtsgutachten sowie Sachverständigenleistungen rund um den Immobilien- und Grundstücksmarkt spezialisiert.
Ihr ImWERT – Team (Mitglied beim Hauptverband der Landwirtschaftlichen Buchstellen und Sachverständigen e.V. / HLBS)
Generell ist unsere telefonische Beratung kostenfrei.
Kontakt & Öffnungszeiten:
E-Mail: info@imwert.de
Telefon: 06321 / 480809
