Marktwertgutachten nach §194 BauGB – Was Sie wissen müssen

Marktwertgutachten nach § 194 BauGB beauftragen bei ImWERT: Die ImWERT Sachverständigen für neutrale Grundstücksbewertung und Immobiliengutachten sowie Mieten und Pachten. Wir sind als geprüfte und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung in Süddeutschland (Hessen, Baden- Württemberg und in Rheinland-Pfalz) sowie auf Wunsch in weiteren Bundesländern für die gerichtsfeste und neutrale Verkehrswertermittlung von Immobilien tätig.

Nachfolgend möchten wir die Vorgehensweise bei der Beauftragung von ImWERT und der Gutachtenerstellung aufzeigen.

Generell ist die Beauftragung und Gutachtenerstellung vom ersten Kontakt mit ImWERT

freundlich – professionell – schnell – transparent.

Einfamilienhaus (Marktwertgutachten nach § 194 BauGB für Immobilien beauftragen bei ImWERT)

Inhaltsverzeichnis
– Wer sind die Auftraggeber eines Immobiliengutachtens
– Wertgutachten für Haus & Grundstück
– Objekt, Umfang, Stichtag und Zweck der Wertermittlung
– Ortsbesichtigung der Immobilie
– Gutachtenerstellung
– Honorar des Immobiliengutachters
– Nach der Anfertigung des Gutachtens

Wer sind die Auftraggeber eines Immobiliengutachtens

Auftraggeber eines Gutachten

Jeder Eigentümer kann für sein Grundstück, sein Haus, seine Eigentumswohnung oder Grundstücksrecht ein Gutachten über den Verkehrswert / Marktwertgutachten nach § 194 BauGB bei ImWERT beantragen. Auch Behörden, Gemeinden, Inhaber von Rechten und Pflichtteilsberechtigte können ebenfalls Gutachten erstellen lassen. Verkäufer und Kaufinteressenten können Gutachten für das beabsichtigte Kaufobjekt beantragen. Teilweise benötigen wir jedoch die Zustimmung des Eigentümers.

Auftrag und Auftragsbestätigung zum Wertgutachten

Aufträge für Erstattung von Gutachten sollten schriftlich gestellt werden. Diese Forderung ergibt sich hauptsächlich aus der rechtlichen Qualifizierung des Gutachtervertrages als einen Werkvertrag. Durch Abschluss eines Werkvertrages verpflichtet sich der Sachverständige zur Herstellung des Gutachtens (§ 631 BGB), das mängelfrei (§ 633 BGB) und rechtzeitig (§ 636 BGB) von ihm persönlich zu erstellen ist.
Der Kunde (Auftraggeber) verpflichtet sich zur Abnahme des Gutachtens und zur Zahlung des vereinbarten Honorars. Er muss in einer Leistungsbeschreibung dem Sachverständigen gegenüber festlegen, was zum Umfang der gewünschten Wertermittlung gehören soll. Es empfiehlt sich eine Konkretisierung der Leistungen (z. B. Vollgutachten, Kurzgutachten, Wertermittlung oder eine Beratung).
Der Sachverständigen sollte in einer Auftragsbestätigung (oder dem Sachverständigen-vertrag) Vereinbarungen schriftlich erfassen. Für diesen Werksvertrag besteht Formfreiheit. Jetzt ein Marktwertgutachten Immobilie beauftragen bei ImWERT.

Unterlagen und Daten zum Bewertungsobjekt

Der Wertermittler beginnt vorab mit dem Sammeln von Informationen und Daten. Jede Quelle sollte genutzt werden, um ein entsprechend hochwertiges Gutachten zu erhalten.
Fehlende Objektdaten oder die ungeprüfte Übernahme von Unterlagen können ggf. zu einem mangelhaften Gutachten führen oder die Aussagekraft der Wertermittlung mindern.
Generell können Sie bei der Auftragsvergabe die ImWERT Vollmacht zur Informationsbeschaffung unterzeichnen.

Kundenunterlagen zur Immobilie

Grundbuchauszug
Baulastenauskunft
Aufteilungsplan & Teilungserklärung (z. B. bei Wohnungen)
Auskunft der Hausverwaltung (z. B. bei Wohneigentum)
Flächenberechnung.
Grundrisse / Baupläne
Baubeschreibung / Objektbeschreibung
Mietverträge oder Pachtverträge
Modernisierungsauflistung

Generell ist unsere telefonische Beratung für Sie kostenfrei. Für ein erstes Gespräch sowie zur Beschaffung von Unterlagen stehen wir Ihnen gerne zu Verfügung. Marktwertgutachten Immobilie regional und Sachkundig.

Objekt, Umfang, Stichtag und Zweck der Wertermittlung

Das Wertermittlungsobjekt (Gebäude, Wohnung, Grundstück) muss eindeutig, z. B. mit der Adresse oder der Flurstücknummer bestimmt werden. Der Auftraggeber muss den Zeitpunkt, für den der Wert ermittelt werden soll (Wertermittlungsstichtag), benennen. Dieser kann unter Umständen (z. B. bei Erbangelegenheiten, Pflichtteil oder einer Ehescheidung) deutlich in der Vergangenheit liegen.
Rechte, Belastungen oder Beschränkungen wie Nießbrauch, Geh- und Fahrrecht oder andere wertrelevante Eintragungen in Grundbuch können Gegenstand der Bewertung sein. Rechte und Lasten können auch ohne Beachtung bleiben und der Verkehrswert wird unbelastet ermittelt. Der Auftraggeber kann dies mit uns abstimmen.

Zur Konkretisierung des Gutachtenauftrages gehört auch die Bekanntgabe des Verwendungszwecks. Der Sachverständige sollte den Auftraggeber bei der Gestaltung der Aufgabenstellung unterstützen, damit der Zweck der Wertermittlung erreicht wird. Dies kann auch auf Wunsch mit dem Rechtsanwalt oder dem Steuerberater besprochen werden.

Häufige Verwendungszwecke der Immobiliengutachten

Vorlage beim Betreuungsgericht
Ehescheidung
Erben (Pflichtteil, Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer)
Vermögensübersicht
Kauf und Verkauf einer Immobilie
Nachweis des „niedrigeren gemeinen Werts“ (Finanzamt)
Betriebsaufgabe oder Betriebsveräußerung
Aufgabe der Landwirtschaft
Insolvenzen und Zwangsversteigerung
Beweissicherung und Zustandsdokumentation
Wertermittlung von Rechten (z. B. Wohnrecht, Nießbrauch)

Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie z.B. in Mannheim, 67346 Speyer, Landau, 67434 Neustadt oder Bruchsal sind und möchten den Marktwertgutachten nach § 194 BauGB wegen Erbschaftsausgleich, Veräußerung, Erwerb, Grundstücksaufteilung, Scheidung, für das Finanzamt oder zur Vorlage beim Betreuungsgericht in einem Gutachten nachgewiesen haben, können wir Ihnen als zuverlässiger Partner behilflich sein und gerne die Rahmenbedingungen des Auftrages besprechen.

Ortsbesichtigung der Immobilie

Der Abgabetermin oder der Abgabezeitraum wird zumeist bereits am Telefon bestimmt. Zu Beginn der Gutachtenerstellung erhält der Kunde mit dem Sachverständigenvertrag oder der Auftragsbestätigung eine Terminbestätigung. Regelmäßig benötigen unsere Auftraggeber das Gutachten in kürzester Zeit, was für unser Sachverständigenbüro zumeist kein Problem darstellt.

Bei der Ortsbesichtigung werden alle Gebäudeteile und Grundstücksflächen augenscheinlich aufgenommen und auf Wunsch eine Fotodokumentation erstellt. Hier können Besonderheiten des Auftrages und am Bewertungsobjekt (z. B. Besonderheiten, Wünsche, Bauschäden, Rechte) besprochen werden. Die Aussagekraft eines Immobiliengutachtens hängt entscheidend von der genauen Beschreibung des Bewertungsobjektes ab. Insbesondere die maßgeblichen wertbeeinflussenden Faktoren, auf denen die Wertermittlung fußt, muss exakt beschrieben werden.

Wo werden Marktwertgutachten nach § 194 BauGB von ImWERT erstellt?

Wir haben bereits Gutachten in Bad Bergzabern, Bad Dürkheim, Bad Kreuznach, Böhl-Iggelheim, Dahn, Edenkoben, Eisenberg, Frankenthal, Germersheim, Grünstadt, Haßloch, Jockgrim, Kaiserslautern, Kandel, Landau in der Pfalz, Landstuhl, Ludwigshafen, Limburgerhof, Maxdorf, Mutterstadt, Neustadt an der Weinstraße, Pirmasens, Rülzheim, Römerberg, Schifferstadt, Speyer am Rhein, Worms, Wörth am Rhein und Zweibrücken erstellt.

Sachwertgutachten und Ertragswertermittlungen im Zuge einer Verkehrswertermittlung in Baden-Württemberg werden in und um Bruchsal, Heidelberg, Heilbronn, Hockenheim, Karlsdorf-Neuthard, Karlsruhe, Mannheim, Mosbach, Philippsburg, Huttenheim, Rastatt, Schwetzingen, Stutensee, Waghäusel, Weinheim und Wiesloch erstellt.

Gutachtenerstellung

Vorab zum Immobiliengutachten

Der ImWERT Gutachter hat sich auf die im Auftrag formulierte Aufgabenstellung zu konzentrieren und hat das Gutachten unparteiisch zu erstellen. Das gesamte Gutachten ist nur für den Auftraggeber bestimmt (Geheimhaltungspflicht & Datenschutz). Diese Aufgabenstellung lässt sich aus dem Werkvertrag ableiten. Das schriftliche ImWERT Gutachten ist in einer klaren & verständlichen Sprache abgefasst. Marktwertgutachten Immobilie beauftragen bei ImWERT.

Wertermittlungsmethoden (nach ImmoWertV)

Die angewendeten Methoden müssen für die Verkehrswertermittlung in Deutschland allgemein anerkannt sein. Das sind in erster Linie die, in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normierten Methoden; dem Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Die Wahl des Bewertungsverfahrens wird vom Sachverständigen im Gutachten begründet.

Vergleichswertverfahren

Das Verfahren, basierend auf einem Datenbestand aus vergleichbaren Immobiliengeschäften oder Bodenrichtwerten. Mit Vergleichspreisen oder Richtwerten wird der Vergleichswert berechnet. Danach nimmt der Sachverständige Zu- oder Abschläge vor, die den individuellen Zustand der Immobilie berücksichtigen. Dieses Verfahren wir besonders für vergleichbare Immobilien und Grundstücke angewandt, wie z. B. einem Reihenhaus, einer Wohnung oder einem Bauplatz.

Sachwertverfahren

Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts (mit der jeweiligen Bodenrichtwertzone in der jeweiligen Lage vom Gutachterausschuss für Immobilien) und den Sachwerten, der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale marktangepasst abgeleitet. Die Marktanpassung (durch den Sachwertfaktor) in z.B. in Speyer, Ludwigshafen, Mannheim, Heidelberg oder Karlsruhe erfolgt mit den Daten des Gutachterausschusses (z.B. Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland-Pfalz oder Immobilienmarktbericht Karlsruhe / Mannheim). Dieses Verfahren wird besonders für eigengenutzte Immobilien angewandt, wie z. B. einem Einfamilienhaus.

Ertragswertverfahren

Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in der ImmoWertV 2021 (BauGB) beschrieben. Die Ermittlung des Ertragswerts einer Immobilie basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen (für die Bewirtschaftung). Datengrundlage hierfür sind unter anderem die aktuellen Mietdaten aus der jeweiligen Gemeinde. Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt. Somit ist dieses Verfahren besonders für Investoren und bei Renditeobjekten, wie z. B. einem Hotel oder einer Gewerbeimmobilie geeignet.

Honorar des Immobiliengutachters

Die empfohlenen Honorarsätze auf unserer Seite (ImWERT Honorartafel bei Fragen & Antworten) gelten insbesondere für die Erstattung förmlicher und „gerichtsfester“ Gutachten im Rahmen von Einzelbeauftragungen. Für Beratungen und Kurzgutachten weichen die Honorarsätze ab. Die in unseren Sachverständigenverträgen enthaltenen Vereinbarungen und Richtlinien schützt den Auftraggeber vor übertriebenen Forderungen, andererseits gibt sie dem Immobiliensachverständigen die Möglichkeit, auf einer auskömmlichen Basis seinen verantwortungsvollen Aufgaben nachzukommen. Gerne erstellen wir Ihnen ein schriftliches Angebot. Generell halten wir uns auch an telefonische Honorareinschätzungen, auch wenn diese zu unserem Nachteil sind. Die Auftragsbestätigung oder der Sachverständigenvertrag sind somit auch ein wichtiger Bestandteil unserer Qualitätssicherung und dienen der Transparenz.

Nach der Anfertigung des Gutachtens

Auftraggeber erhalten das Gutachten sowie die Rechnung schriftlich und nach Angaben im Werkvertrag. Der Gutachter bestätigt mit seiner Unterschrift, dass er das Verkehrswertgutachten persönlich erstellt hat.
Generell werden die Fotos, Unterlagen und Dokumente 10 Jahre von ImWERT aufbewahrt. Der Auftraggeber hat auf diese Daten jederzeit Zugriff. Auch nach Beendigung des Auftrages ist ImWERT gerne noch Ansprechpartner und ist beratend tätig. Marktwertgutachten Immobilie beauftragen bei ImWERT.

Ihr Vorteil mit ImWERT Gutachten Haus & Wohnung:

Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie (z. B. Haus, Wohnung, Grundstück oder auch Gewerbe) belegen müssen, ist ImWERT Ihr kompetenter zuverlässiger und neutraler Partner. Unser Anspruch ist es, dass Sie als Kunde oder Verfahrensbeteiligter, entsprechend des uns erteilten Auftrages eine qualitativ hochwertige Beratung oder ein entsprechendes Gutachten erhalten.

Der Sachverständige von ImWERT verpflichtet sich zu sorgfältiger Ausführung von vertraglich übernommener Leistungen nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Berufsausübung. Der Gutachter ist bestrebt, den Erfahrungsschatz aus allen bisherigen Aufträgen für den Auftraggeber nutzbar zu machen.

Verkehrswert (Definition):

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. (Quelle: §194 BauGB)