Nutzungsdauer & Immobilienabschreibung

Nutzungsdauer – Immobilienabschreibung für Gebäude sicher ermitteln:
Die Restnutzungsdauer spielt eine entscheidende Rolle bei der Abschreibung von Immobilien, da sie die steuerlich anerkannte Nutzungsdauer des Gebäudes bestimmt. Aber wie lange kann Ihr Gebäude tatsächlich und wirtschaftlich genutzt werden? Stimmt die AfA für meine Immobilie? Um dies zu beantworten kann die Restnutzungsdauer in einem Gutachten ermittelt werden.

Unser Service für Sie: Wir erstellen gerichtsfeste und finanzamtstaugliche Gutachten zur Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie. Damit schaffen wir die Grundlage für eine höhere steuerliche Abschreibung und eine nachhaltige Steueroptimierung.

Die von uns erstellten Gutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erfüllten sowohl die gesetzlichen Anforderungen als auch die höchstrichterliche Rechtsprechung. Es handelt sich um eine sachverständige Würdigung (immer nach Besichtigung) des Einzelfalls mit einer sachgerechten Vorgehensweise für die Ermittlung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer sowie einer nachvollziehbaren und nachprüfbaren Ermittlung.

Vorteile im Überblick:

- Steuerliche Entlastung durch kürzere AfA-Zeiträume

- Professionelle Bewertung durch Sachverständige

- Anerkennung beim Finanzamt möglich

- Ideal für Vermieter, Investoren & Steuerberater

Was verkürzt und beeinflusst die Restnutzdauer einer Immobilie?

1) Das Baujahr des Gebäudes

2) die Qualität des Gebäudes

3) die Ausstattung des Gebäudes

4) Mängel und Schäden

5) technischer Fortschritt

5) der aktuelle Zustand.

Maßgebliche Einflussfaktoren für die Schätzung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes sind laut Bundesfinanzministeriums (BFM) der technische Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten, die die Nutzungsdauer begrenzen.

Regelmäßig kommt es vor, dass die AfA bzw. die Restnutzungsdauer nicht immer realistisch angesetzt wird. Die Absetzung für Abnutzung ist zu niedrig. In einem solchen Fall ist häufig ein Restnutzungsdauer Gutachter hilfreich.

Was tun, wenn aufgrund des Alters des Objektes oder dem unterdurchschnittlichen Zustand die Nutzungsdauer und AfA nach Gesetzesvorlage nicht stimmt?

Vor der Auftragsvergabe können wir zum Nutzungsdauergutachten bereits nach telefonischer Besprechung eine Einschätzung zur Wirtschaftlichkeit und Machbarkeit abgeben.

Unsere Beratung am Telefon ist kostenfrei. Telefon: 06321 / 480809

Gutachter und Immobiliensachverständige für Restnutzungsdauer Gutachten und Immobilien. Nutzungsdauer - Immobilienabschreibung — Gutachter und Immobiliensachverständige für Restnutzungsdauer Gutachten und Immobilien.

ImWERT: Sachverständige zur Immobilien und die Verkürzung der AfA (Restnutzungsdauer für Gebäude sicher ermitteln) in Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg und Hessen.

Inhaltsverzeichnis
– Gutachten für niedrigere Nutzungsdauer & hoher AfA
– Voraussetzungen zum Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer
– Lohnt sich ein Gutachten für die kürzere Nutzungsdauer überhaupt?
– Wer erstellt Gutachten über die kürzere Nutzungsdauer

Gutachten für niedrigere Nutzungsdauer & hoher AfA

Absetzung durch Abnutzung bzw. Abschreibung ist ein Begriff aus dem Steuerrecht. Grundsätzlich ist die lineare Abschreibung (AfA) von zur Erzielung von Einkünften eingesetzten Gebäuden nach den typisierten Sätzen des § 7 Abs. 4 S. 1 EStG vorzunehmen. Das Gesetz unterstellt hierbei, je nach Art und Baujahr des Gebäudes (betriebliche Nutzung oder Nutzung zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung), Gesamtnutzungsdauern von 50, 40 oder 33 Jahren. Vermietete Immobilien werden in der Regel über 50 Jahre abgeschrieben.

Um die Nutzungsdauer – Immobilienabschreibung für Gebäude sicher zu ermitteln ergibt sich durch steuerlichen Grundsatz folgendes:

Grund und Boden auf der einen und Immobilie (Gebäude) auf der anderen Seite sind stets getrennt voneinander zu behandeln
Das Grundstück selbst steht immer mit demselben Wert zu Buche (keine AfA möglich)
Die Immobilie (Gebäude) nimmt Jahr für Jahr im Wert ab; die jährliche Wertminderung entspricht der steuerlich anzusetzenden Abschreibung

Vermietete Immobilien werden in der Regel über 50 Jahre zu 2 % jährlich steuerlich abgeschrieben.

Was ist, wenn ein Investor oder Kunde zum Beispiel ein stark renovierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung mit einem Baujahr vor 1975 kauft?

Offensichtlich ist die AfA zu niedrig und die Nutzungsdauer nach Finanzamt mit 50 Jahren zu hoch.

Welche Vorteile hat eine kürzere Nutzungsdauer

Nutzungsdauer – Immobilienabschreibung für Gebäude sicher ermitteln und AfA optimieren:
Die Verkürzung der Nutzungsdauer einer Immobilie hat für den Eigentümer erhebliche Vorteile.

1) eine höhere jährliche Abschreibung (AfA)
2) der Gewinn aus der Vermietung wird reduziert (weniger Steuer)
3) die Rendite der Immobilieninvestition wird gesteigert
4) bessere Kapitaldienstfähigkeit (Cashflow)
5) Gutachten können zudem als Werbungskosten abgesetzt werden.

Für einen höheren und optimierten AfA-Satz müssen Eigentümer jedoch eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen. Dies kann er mit einem Gutachten.

Voraussetzungen zum Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer

Die Finanzverwaltung legt fest, unter welchen Bedingungen eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer als nachgewiesen gelten soll. Den Steuerpflichtigen steht insoweit die Option zu, die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, anstatt nach den typisierten festen AfA-Sätzen vorzunehmen.
Danach muss der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer vom Steuerpflichtigen durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder von Personen, die von einer DAkkS akkreditierten Stelle nach DIN EN ISO/IEC 17024 als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken entsprechend zertifiziert worden sind, erbracht werden. Im Rahmen des Nachweises ist der Zustand des Gebäudes in seinen, die Nutzungsdauer bestimmenden, Elementen darzustellen und begründet darzulegen, weshalb am Ende der geltend gemachten verkürzten Nutzungsdauer voraussichtlich keine wirtschaftlich sinnvolle Nachfolgenutzung mehr möglich und kein Restwert mehr zu erwarten ist. Die bloße Übernahme der Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten nach den Modellsätzen der ImmoWertV sowie von Modernisierungspunkten ist regelmäßig nicht als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EstG geeignet.

Im Restnutzungsdauer Gutachten wird daher Bezug genommen auf:

Technische Restnutzungsdauer: Die technische Nutzungsdauer eines Gebäudes / Immobilie beschreibt die maximal mögliche Lebenszeit aus technischer Sicht (nach wie vielen Jahren ist z.B. das Gebäude nicht mehr zu gebrauchen). Sie wird bestimmt durch Qualität, Nutzungsintensität sowie durchgeführten Reparatur-, Wartungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Die technische Nutzungsdauer stellt die Höchstgrenze bei der Bestimmung der Nutzungsdauer für die Abschreibung (AfA) dar.

Wirtschaftliche Nutzungsdauer: Soweit das Gebäude bereits vor Ablauf der technischen Restnutzungsdauer nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann, kommt auch eine Reduzierung der Restnutzungsdauer aus wirtschaftlichen Gründen in Betracht. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer umfasst den Zeitraum, in dem das Wirtschaftsgut rentabel genutzt werden kann.

Der Gutachtenzweck muss sich ausdrücklich auf den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer richten.

Lohnt sich ein Gutachten für eine kürzere Nutzungsdauer?

Die Immobilie ist in Deutschland nicht nur ein sicherer Sachwert, sondern bietet auch verschiedene steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Ein entscheidender Aspekt dabei ist die Abschreibung (AfA – Absetzung für Abnutzung), mit der Eigentümer von vermieteten Immobilien jährlich einen Teil der Anschaffungskosten steuerlich geltend machen können. Voraussetzung ist jedoch die korrekte Bestimmung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer – und genau hier kann ein professionelles Gutachten zur optimalen Steuerersparnis beitragen.

Bei Gebäuden, die älter als 40 Jahre sind, und die nicht modernisiert, kernsaniert oder umfassend renoviert wurden, können Gutachten regelmäßig eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachweisen. Durch die höheren Abschreibungen wird der steuerpflichtige Gewinn gemindert und es werden Steuern reduziert.

Der Sachverständige für Immobilienbewertung wird optimalerweise bereits vor der Beauftragung entsprechend mit dem Kunden oder dem Steuerberater dem beratend tätig. Die Verkürzte AfA mit Restnutzungsdauer Gutachten im Vergleich:

Beispiel zur Berechnung einer kürzeren Restnutzungsdauer (AfA).

Abschreibungen mindern immer den Gewinn und führen am Ende zu einer Ersparnis bei den Steuern. Für Immobilienbesitzer lohnt sich entsprechend dem vorstehenden Beispiel eine genaue Prüfung der Restnutzungsdauer mit der nötigen Fachkenntnis.

Um die richtigen steuerlichen und wirtschaftlichen Vorteile bei der Gebäude AfA durch niedrigere Nutzungsdauer einschätzen zu können, kann bereits einfach durch eine telefonische Beratung beim Gutachter erfragt werden.

Wer erstellt Gutachten über die kürzere Nutzungsdauer

Nutzungsdauer – Immobilienabschreibung: Ihr regionales Sachverständigenbüro zum Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer, Steueroptimierung und Verkehrswertgutachten, Kurzgutachten und Marktwertgutachten hat sich rein auf die Immobilienbewertung und Gebäudeaufnahme spezialisiert. Die Immobiliensachverständigen sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Unsere Gutachten dienen Privatpersonen, Immobilieninvestoren, Gerichten (z. B. Betreuungsgericht, Amtsgericht oder Landgericht) sowie Rechtsanwälten, Behörden, Banken, Betreuer, Erben, Unternehmen als Wertfeststellung, Beweis oder dienen der Vorlage beim Finanzamt.

– ImWERT Team –

Sie haben Fragen zu unserer Arbeit oder Ihrem speziellen Bewertungsfall und der Nutzungsdauer – Immobilienabschreibung mit Begutachtung?

Unsere Beratung am Telefon ist kostenfrei.

Kontakt & Öffnungszeiten:
E-Mail: info@imwert.de

Telefon: 06321 / 480809

Montag – Donnerstag: 8:00 – 16:30 Uhr
Freitag: 8:00 – 14:00 Uhr

Wo werden die Gutachten für Nutzungsdauer – Immobilienabschreibung erstellt?

Nutzungsdauer – Immobilienabschreibung sicher ermitteln: Nutzungsdauergutachten erstellen wir in Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg und im südlichen Hessen kurzfristig. Gutachten werden nur auf Basis eines Vor-Ort-Termins erstellt. Wir ermittel die Nutzungsdauer für Häuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Büroimmobilien, Lagerhallen, landwirtschaftliche Gebäude und Gewerbeimmobilien. Der ImWERT Gutachter geht individuell auf die Immobilie und deren technischen Zustand ein. Die erstellten Gutachten werden vom Finanzamt anerkannt.

Rechtliches zum Nutzungsdauer – Immobilienabschreibung:

Mit dem Urteil vom 28. Juli 2021 – IX R 25/19, BFH/NV 2022 S. 108, hat der Bundesfinanzhof
(BFH) entschieden, dass Steuerpflichtige, die sich nach § 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteu-
ergesetz auf eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes berufen, sich jeder
Darlegungsmethode bedienen können, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nach-
weises geeignet erscheint, soweit daraus Rückschlüsse auf die maßgeblichen Determinanten
(z. B. bei technischem Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkun-
gen) möglich sind.

Für die Bemessung der linearen Gebäude-AfA nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungs-
dauer bedarf es einer konkreten Rechtfertigung auf Grund der objektiven Gegebenheiten.
Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB ist nicht als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG geeignet.

Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2
EStG ist durch die Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachver-
ständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder von Personen,
die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder
Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert
worden sind, zu erbringen.