Immobilienbewertung mit Denkmalschutz (Verkehrswert AfA Denkmalschutz).

Immobilien mit Denkmalschutz (Verkehrswert AfA) Denkmalschutz

Denkmalschutz und Verkehrswert – Einfluss auf die Immobilienbewertung

Der Denkmalschutz sowie die Ausweisung von Denkmalzonen gehören zu den rechtlichen Gegebenheiten, die den Verkehrswert einer Immobilie gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) maßgeblich beeinflussen können. Bei der sachverständigen Immobilienbewertung ist daher stets zu prüfen, ob und in welchem Umfang ein Grundstück oder Gebäude unter Denkmalschutz steht und wie sich die damit verbundenen rechtlichen Einschränkungen auf den Marktwert auswirken.

Rechtliche Einordnung des Denkmalschutzes im Sinne des § 194 BauGB

Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die Lage sowie die sonstige Beschaffenheit eines Grundstücks bestimmt. Der Denkmalschutz stellt eine solche rechtliche Eigenschaft dar und ist im Rahmen der Wertermittlung zwingend zu berücksichtigen.

Maßgeblich ist dabei stets die Auffassung des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs, nicht die subjektive Einschätzung einzelner Marktteilnehmer.

Kulturdenkmale – Definition und Bedeutung für die Immobilienbewertung

Was sind Kulturdenkmale?

Als Kulturdenkmale gelten Grundstücke oder bauliche Anlagen, deren Erhaltung wegen ihrer Bedeutung für Geschichte, Kunst, Wissenschaft oder Städtebau im öffentlichen Interesse liegt. Die konkrete rechtliche Ausgestaltung ergibt sich aus den jeweiligen Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer.

Für die Immobilienbewertung sind insbesondere die Baudenkmale von Bedeutung, da sie unmittelbare Auswirkungen auf Nutzung, Instandhaltung und Marktgängigkeit haben.

Arten von Baudenkmalen

Einzeldenkmale

Einzeldenkmale sind einzelne Gebäude oder bauliche Anlagen, die aufgrund ihrer besonderen historischen, künstlerischen oder architektonischen Bedeutung unter Schutz stehen. Der Schutz kann sich auf:

das gesamte Gebäude oder
einzelne Bauteile (z. B. Fassade, Dach, Fenster, Tragwerk, Torbögen, Grundriss)

erstrecken.

Denkmalbereiche und Denkmalzonen

Denkmalbereiche (auch Denkmalzonen oder Ensembles genannt) umfassen mehrere Gebäude oder Grundstücke, deren Gesamterscheinungsbild aus denkmalpflegerischer Sicht erhaltenswert ist. Auch Gebäude ohne eigene herausragende Bedeutung können innerhalb einer Denkmalzone erheblichen Beschränkungen unterliegen.

Herausforderungen bei der Wertermittlung denkmalgeschützter Immobilien

Grundstücke mit Denkmalschutz bereiten in der Wertermittlungspraxis regelmäßig besondere Schwierigkeiten. Diese resultieren weniger aus der Bewertungsmethodik, sondern vor allem aus dem komplexen rechtlichen Rahmen des Denkmalschutzes.

Für den Immobiliensachverständigen ist entscheidend, wie sich die denkmalschutzrechtlichen Auflagen im Marktgeschehen auswirken.

Besonderheiten denkmalgeschützter Gebäude

Rechtliche und wirtschaftliche Besonderheiten

Denkmalgeschützte Immobilien weisen gegenüber unbelasteten Objekten häufig folgende Besonderheiten auf:

erweiterte Schutz-, Pflege- und Nutzungspflichten
Erhaltung historischer, teilweise unwirtschaftlicher Bauweisen
Beibehaltung veralteter Bauformen und Grundrissstrukturen
erhöhte Anforderungen der Denkmalpflege in der Bauleitplanung
Genehmigungspflicht für nahezu alle baulichen Veränderungen
erhöhter Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand
Einschränkung der freien Verfügungsbefugnis des Eigentümers

Steuerliche Vorteile bei Denkmalschutz

Dem erhöhten Aufwand stehen in bestimmten Fällen steuerliche Begünstigungen gegenüber, insbesondere:

Sonderabschreibungen
erhöhte Absetzungsmöglichkeiten für Sanierungsmaßnahmen

Diese Vorteile können sich mittelbar wertbeeinflussend auswirken, ersetzen jedoch keine objektbezogene Wertermittlung.

Denkmallisten als Grundlage der Immobilienbewertung

Bedeutung der Denkmallisten

Ob ein Gebäude oder Grundstück unter Denkmalschutz steht, ist in den sogenannten Denkmallisten der Länder dokumentiert. Diese sind vielfach öffentlich zugänglich und stellen eine wesentliche Informationsquelle dar für:

Eigentümer
Kaufinteressenten
Investoren
Immobiliensachverständige

Bewertung von Immobilien mit Denkmalschutz

Wirkt sich Denkmalschutz immer wertmindernd aus?

Der Denkmalschutz wirkt sich nicht zwangsläufig negativ auf den Verkehrswert aus. Je nach Objekt, Lage und Nutzung kann der Einfluss:

wertneutral
werterhöhend
oder wertmindernd

sein.

Wertneutraler und werterhöhender Denkmalschutz

Ein wertneutraler oder sogar werterhöhender Einfluss ist insbesondere bei:

hochwertigen Denkmalimmobilien
repräsentativen Altbauten
gefragten Innenstadtlagen

denkbar, wenn der Markt den Denkmalstatus als Qualitätsmerkmal ansieht.

Wertmindernder Einfluss des Denkmalschutzes

In der Praxis führen die denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen jedoch häufig – insbesondere bei älteren, nicht zeitgemäßen Gebäuden – zu einem Minderwert gegenüber vergleichbaren, unbelasteten Immobilien.

Denkmalgeprägter Verkehrswert

Abgrenzung des Verkehrswerts

Ein denkmalgeprägter Verkehrswert liegt dann vor, wenn der Verkehrswert der Immobilie mit Denkmalschutz vom fiktiven Verkehrswert ohne Denkmalschutz abweicht.

Der Sachverständige berücksichtigt dabei insbesondere:

Umfang der Schutzauflagen
Nutzungseinschränkungen
Wirtschaftlichkeit von Instandhaltungsmaßnahmen
Marktgängigkeit vergleichbarer Denkmalobjekte

Rolle des Immobiliensachverständigen

Verkehrswertermittlung nach BauGB

Der Immobiliensachverständige prüft im Einzelfall, ob und in welchem Umfang der Denkmalschutz eine verkehrswertbeeinflussende Eigenschaft darstellt. Ziel ist die sachgerechte Ermittlung des Verkehrswerts gemäß § 194 BauGB, unter Berücksichtigung aller rechtlichen, tatsächlichen und wirtschaftlichen Faktoren.

Fazit – Denkmalschutz fachgerecht bewerten lassen

Der Denkmalschutz stellt einen wesentlichen rechtlichen Einflussfaktor bei der Immobilienbewertung dar. Ob er wertneutral, wertsteigernd oder wertmindernd wirkt, hängt vom jeweiligen Objekt und der Marktsituation ab. Eine fachkundige Bewertung durch einen qualifizierten Immobiliensachverständigen ist daher unverzichtbar.

Weiter kann der Sachverständige die Nutzungsdauer der Denkmalimmobilen (Nutzungsdauergutachten Denkmalobjekt) prüfen mit der sie eine Verkürzung der Abschreibungsdauer des Gebäudes (Immobilienabschreibung AfA = Absetzung für Abnutzung) optimieren können.

Immobilienbewertung & AfA: Wertgutachten & Restnutzungsdauer berechnen für Denkmalimmobilien

Verkehrswert AfA Denkmalschutz: Ihr regionales Sachverständigenbüro hat sich zum Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer, Steueroptimierung und Verkehrswertgutachten, Kurzgutachten und Marktwertgutachten rein auf die Immobilienbewertung und Gebäudeaufnahme spezialisiert. Die Immobiliensachverständigen sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert (DAkkS). Unsere Gutachten dienen Privatpersonen, Immobilieninvestoren, Gerichten (z. B. Betreuungsgericht, Amtsgericht oder Landgericht) sowie Rechtsanwälten, Behörden, Banken, Betreuer, Erben, Unternehmen als Wertfeststellung, Beweis oder dienen der Vorlage beim Finanzamt.

– ImWERT Team –

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Wo werden die Gutachten für die tatsächliche Nutzungsdauer und Verkehrswert erstellt?

Immobilienabschreibung / Immobilienbewertung & AfA —> Restnutzungsdauer berechnen für Wohnimmobilien:
Gutachten erstellen wir in Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg und im südlichen Hessen kurzfristig. Gutachten werden nur auf Basis eines Vor-Ort-Termins erstellt. Wir ermittel die Restnutzungsdauer für Häuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Büroimmobilien, Lagerhallen, landwirtschaftliche Gebäude und Gewerbeimmobilien. Der ImWERT Gutachter geht individuell auf die Immobilie und deren technischen Zustand ein. Die erstellten Gutachten werden vom Finanzamt anerkannt.

ImmoWertV und Restnutzungsdauergutachten:
Der Grundstückszustand ergibt sich aus der Gesamtheit der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit & der Lage des Wertermittlungsobjekts.
Bei bebauten Grundstücken ist zusätzlich beachtlich die Art der baulichen Anlagen,
die Bauweise und die Baugestaltung der baulichen Anlagen, die Größe der baulichen Anlagen, die Ausstattung und Qualität der baulichen Anlagen, die energetischen Eigenschaften, der bauliche Zustand der baulichen Anlagen, das Alter, die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen. (Quelle: ImmoWertV)