Wertermittlung bei Hofaufgabe, Landwirtschaft und Hofstelle: Hofstellen befinden sich sowohl im Innenbereich der Dörfer, aber regelmäßig auch im Außenbereich. Landwirtschaftliche Betriebe benötigen zur Bewirtschaftung zwingend Landflächen, Wirtschaftsgebäude wie Stallungen, Scheunen oder Mehrzweckhallen zur Lagerung von Futter, Betriebsmitteln, Gerätschaften und Maschinen. Ebenfalls sind Gebäude zur Unterbringung der Arbeitskräfte und für die Betriebsleiterfamilie (oder der Hofeigentümer) notwendig.
Gerade bei Landwirten und Winzern mit kleineren Betrieben ist die Wirtschaftlichkeit eingeschränkt und oft auch kein Nachfolger in Sicht. Der Trend zu größeren Landwirtschaftsbetrieben hält zudem weiter an.
Nachfolgend möchten wir erklären, mit welchen Besonderheiten und Schwierigkeiten bei der Wertermittlung von Hofstellen und der Hofaufgabe (Immobilienbewertung) zu rechnen ist. Vereinfacht werden wir die Besonderheiten bei der Wahl der Marktdaten, den Objektbesonderheiten sowie beim Bewertungsansatz aufzeigen.
Inhaltsverzeichnis
– Gründe zur Bewertung einer Hofstelle
– Bewertungsverfahren bei der Hofaufgabe Landwirtschaft Hofstelle
– Lage von Hofstellen (Innenbereich und Außenbereich)
– Gesamt- und Restnutzungsdauer einer Hofstelle
– Wertermittlung einer Hofstelle nach Erträgen– Wertermittlung einer Hofstelle nach Erträgen
Gründe zur Bewertung einer Hofstelle
Wertermittlung bei der Hofaufgabe und Landwirtschaft: Die Anlässe für eine sachverständige Stellungnahme oder ein Gutachten können sehr unterschiedlich sein. Familienstreit über Landwirtschaftsflächen oder auch bei einzelnen Grundstücken und Hofstellen, wenn es beispielsweise zu Erbauseinandersetzungen, der Hofaufgabe (Finanzamt) oder eine Scheidung kommt. Dazu erstellen Sachverständige von ImWERT neutrale Gutachten, allein auf der Grundlage wissenschaftlicher Erkenntnisse, Daten der Fachliteratur und des Gutachterausschusses sowie objektiv ermittelter Sachverhalte.
Hofstelle:
Hofstellen und Landwirtschaftsgebäude sind in der Regel für eine bestimmte (zumeist zweckgebundene) Nutzungsart ausgelegt. Eine Scheune oder Maschinenhalle ist beispielsweise nur für diese eine Nutzungsart bestimmt. Regelmäßig steht der Ertrag im Vordergrund. Die Drittverwendbarkeit dieser Immobilien kann generell stark eingeschränkt sein. Bei der Hofaufgabe sind regelmäßig auch landwirtschaftliche Gebäude am Ende ihrer wirtschaftlichen Lebensdauer angelangt.
Resthofstelle:
Resthofstellen, Winzeranwesen und Bauernhäuser sind oft Wohngebäude im ländlichen Gebiet mit einem oder mehreren Nebengebäuden. Die Bauweise ist durch die ehemalige Nutzung als landwirtschaftlicher Betrieb geprägt. Die Bausubstanz ist in der Regel älter als 50 Jahre. Oft wurde bei diesen Resthofstellen durch Anbauten an das alte Gebäude oder durch Um- und Ausbauten versucht, den neuzeitlicheren Bedürfnissen an Hofstellen gerecht zu werden. Gegenüber einer ganzen Hofstelle werden die Ländereien (Weinbauflächen, Äcker, Grünland) nicht mitverkauft (da bereits verkauft).
Gründe zur Immobilienbewertung können sein:
Veräußerung der Hofstelle (zur Marktpreiseinschätzung)
Erbangelegenheit (Pflichtteil, Nachlass, Erbengemeinschaft)
Steuerliche Bewertung (Veräußerungsgewinn oder Aufgabegewinn)
Nachfolgeplanung (z. B. Übertragung, Nießbrauch)
Ehescheidung (Wert der Hofstelle zur Vermögensübersicht und Zugewinn)
Zwangsversteigerung (Hofstelle)
Steuerliche Zwecke
Bewertungsverfahren bei der Hofaufgabe Landwirtschaft Hofstelle
Grundsätzlich gelten für die Wertermittlung des Marktwerts von Landwirtschaftsbetrieben und Hofstellen die klassischen normierten Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren nach BauGB & ImmoWertV). Zumeist stehen anwendbare Vergleichsfaktoren bei Hofstellen nicht zur Verfügung. Das Sachwertverfahren (Eigennutzung) gibt zwar Aufschluss über Gebäude und Bausubstanz, ist aber gerade für Nachfolger, Investoren, Banken und Käufer zweitranging.Hofstellen und Landwirtschaftsgebäude sind in aller Regel reine Ertragsobjekte. Der Verkehrswert (Marktwert) wird vordergründig durch die Renditefähigkeit beeinflusst. Entscheidend ist der Ertragswert, der auf den Gewinn- und Verlustrechnungen der letzten Jahre, der Pacht oder der tatsächlichen Nutzbarkeit beruht. Auch die Einschätzung der künftigen und der nachhaltigen Erträge (z. B. nach Lage, Ausstattung, Zustand und Größe) ist beachtlich. Gerade kleinere Hofstellen mit wenig Land und eingeschränkter (veralteter) Gebäudesubstanz sind unter Beachtung der neuzeitlichen Betriebsführung nicht mehr rentabel. Die Ermittlung des Gesamtwerts von Hofstellen in der Landwirtschaft und bei der Hofaufgabe gehört damit, aus sachverständiger Einschätzung zu den Bewertungsaufträgen, die im Ertragswert-verfahren oder auch dem Pachtwertverfahren zu erstellen sind. Bei veralteter Bausubstanz muss unter Umständen auch der Abriss / Freilegung berücksichtigt werden. Im Sachwertverfahren (unterstellte Eigennutzung) stehen die Wohnnutzung der vorhandenen Wohngebäude und die Hobbynutzung der Hofstelle (eigene Tierhaltung, Pferde, Werkstätten etc.) im Vordergrund. Die Verfahrenswahl wird vom Sachverständigen je nach Bewertungsobjekt abgewogen und im Gutachten entsprechend begründet.
Lage von Hofstellen (Innenbereich und Außenbereich)
Bewertung einer Hofstelle im Innenbereich:
Im ländlichen Bereich befinden sich oft ältere Hofstellen im Ortskern. Landwirtschaftliche Hofräume im Orts- oder Dorfgebiet mit einer eingeschränkten Flächengröße und Zufahrt weichen in ihrer Wertigkeit aufgrund ihrer Größe und ihrer Bebauung mit landwirtschaftlichen Nebengebäuden von den neuzeitlichen Anforderungen an Flächen und Raum ab. Regelmäßig befinden sich Nebengebäude in schlechtem Zustand oder könne mit modernem Gerät und Fuhrpark nicht genutzt oder befahren werden. Für die innerörtlichen Flächen von Kleinsthofstellen ist eine neue Bebauung bzw. bauliche Nutzung für jedermann zwar generell möglich, es gilt aber sachverständig zu prüfen, welche Werte die tatsächliche Bebauung aufweist und ob nicht stellenweise Freilegungskosten und der Abriss einkalkuliert werden muss.
Wertermittlung einer Hofstelle im Außenbereich:
Im Außenbereich (§ 35 BauGB) ist ein Vorhaben (Bauen) nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist. Die Bebauung und Nutzung müssen einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder der gartenbaulichen Erzeugung dienen.
Im Außenbereich sind zumeist auch keine Bodenrichtwerte für baureifes Land ausgewiesen, da es im Außenbereich in der Regel land- und forstwirtschaftliche Nutzungen sind. Im Außenbereich gilt grundsätzlich ein Bauverbot. Die Möglichkeiten, nach § 35 BauGB Vorhaben durchführen zu dürfen, sind absolute Ausnahmen des Bauverbots. Genehmigte Gebäude haben in der Regel Bestandsschutz, so lange wie das Bauwerk existiert und genutzt wird. Entfällt der Bestandsschutz, entspricht der Boden in aller Regel wieder der Qualität reiner Fläche der Forst- und Landwirtschaft. Die vorstehenden Besonderheiten und Einschränkungen sind bei der Hofaufgabe von landwirtschaftlichen Hofstellen im Außenbereich beachtlich. Der Bodenrichtwert muss entsprechend der Qualität und Nutzbarkeit sachverständig ermittelt werden.
Gesamt- und Restnutzungsdauer einer Hofstelle
Bei der Wertermittlung von Landwirtschaftsgebäuden ist die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien beachtlich. Der aktuellen Wertermittlung (ImmoWertV) werden Gebäude nach der Art der baulichen Anlage (Nutzung) unterschieden.
Bei der Festlegung der Gesamtnutzungsdauer (GND) sind bei der Ermittlung der sonstigen, für die Wertermittlung erforderlichen Daten, die Modellansätze zugrunde gelegt. Für landwirtschaftliche Betriebsgebäude (Teile der Hofstelle), Maschinenhallen und Werkstätten wurde eine GND von 30 bis maximal 40 Jahren veröffentlicht.
Für die in der Verordnung nicht aufgeführte Arten baulicher Anlagen ist die GND aber auch aus der GND vergleichbarer baulicher Anlagen abzuleiten.
Die Restnutzungsdauer (RND) errechnet sich nach dem Baujahr des Landwirtschaftsgebäudes sowie dem Bewertungsstichtag. Ein Nebengebäude, das im Jahr 2003 erbaut wurde, ist demnach 2023 bereits 20 Jahre alt. Unter Berücksichtigung der Gesamtnutzungsdauer nach ImmoWertV beträgt die RND dann 10 Jahre (30 Jahre GND – Alter 20 Jahre = 10 Jahre RND). Die RND kann jedoch verlängert und angepasst werden. Modernisierungsmaßnahmen und Veränderungen am landwirtschaftlichen Betriebsgebäude können die Gebäudesubstanz verjüngen. Diese sind am Ortstermin und der Besichtigung der Immobilie augenscheinlich aufzunehmen. Nach sachverständiger Einschätzung sind hierbei Modernisierungspunkte gemäß ImmoWertV zu ermitteln. Je nach Anzahl der Punkte entspricht der Modernisierungsgrad der Hofstelle einer Spanne von nicht modernisiert bis umfassend modernisiert.
Wertermittlung einer Hofstelle nach Erträgen
Wertermittlung bei der Hofaufgabe und Landwirtschaft: Die eigene Bewertung der Hofstelle, z. B. bei der Hofaufgabe oder Landwirtschaftsaufgabe, kann schnell zu nicht marktgerechten Wertansätzen führen. Für die Verkehrswertermittlung Ihrer Landwirtschaftsfläche können wir Ihnen als Spezialisten und Sachverständige, entsprechend Ihrem Auftrag, eine Wertermittlung oder ein Gutachten erstellen. ImWERT erstellt auch für Teilflächen der Hofstelle (getrennt nach Privatnutzung und Landwirtschaftsnutzung) Gutachten, zum Beispiel zur Vorlage beim Finanzamt. Ob Sie die Wertermittlung der Hofstelle oder der Landwirtschaftsgebäude für private oder gerichtliche Zwecke oder zur Vorlage beim Finanzamt und dem Steuerberater benötigen, stellt für unser Sachverständigenteam für Immobilienbewertung und Grundstücksbewertung keine Schwierigkeit dar.
Wo erstellt ImWERT Gutachten für Hofaufgabe Landwirtschaft Hofstelle
Wertermittlung bei der Hofaufgabe und Landwirtschaft:
Die Wertermittlung erfolgt zumeist in Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg und Hessen. Die Bewertungsschwerpunkte an der Südliche Weinstraße im Süden der Pfalz sind z.B. regelmäßig Weinberge, Weingut und Winzer. Im Bereich der Südpfalz und Vorderpfalz auch Resthofstellen, Ackerflächen und Flächen für den Gemüseanbau.
Lieber Leser, ImWERT ist spezialisiert auf Immobilienbewertung, Marktwertgutachten (Verkehrswertgutachten), Wertermittlung oder Dienstleistungen rund um den Immobilienmarkt von Kaiserslautern bis Heidelberg und von Bad Kreuznach bis Karlsruhe mit Tätigkeitsschwerpunkten in und um Neustadt, Speyer, Landau, Bad Bergzabern, Grünstadt, Ludwigshafen, und Mannheim.
Unser Gutachterteam für die Bewertung von Immobilien stammt aus Speyer, Neustadt an der Weinstraße und Germersheim mit Studium in Heidelberg und Kaiserslautern und hat sich rein auf die Erstellung von regionalen Privatgutachten und Gerichtsgutachten sowie Sachverständigenleistungen rund um den Immobilien- und Grundstücksmarkt spezialisiert.
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