Zum Hauptinhalt springen
Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung,
Verkehrswertgutachten und Marktwertgutachten
AfA erhöhen mit Sachverständigen-Gutachten

Restnutzungsdauer-Gutachten für eine höhere AfA

Vermietete Wohnimmobilien werden in der Regel pauschal über 50 Jahre abgeschrieben: 2 Prozent jährlich, unabhängig vom tatsächlichen Zustand des Gebäudes. Bei vielen Bestandsobjekten passt diese Annahme nicht: ein unsanierter Bau aus den 1970ern wird steuerlich genauso behandelt wie ein Neubau.

Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten weisen Sie die tatsächliche, oft deutlich kürzere Nutzungsdauer Ihrer Immobilie nach. Daraus folgt eine höhere jährliche AfA. Damit sinkt die Steuerlast über die gesamte Haltedauer.

Basierend auf über 44 Google Bewertungen
Kostenlose Erstberatung
  +49 6321 480809
Drei Faustregeln aus der Praxis

Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Nicht jede Immobilie eignet sich für ein Gutachten. Aus über 5.000 Bewertungen haben sich drei Faustregeln herauskristallisiert, mit denen sich der Aufwand grob einschätzen lässt.

Wohnimmobilie vor Baujahr 1985

Auch mit Modernisierungen in den letzten 25 Jahren ist ein Gutachten fast immer zu empfehlen. Die Restnutzungsdauer beträgt je nach Baujahr und Ausstattung ca. 20 – 40 Jahre.

Wohnimmobilie um Baujahr 2000

Ohne Modernisierungen in den letzten 25 Jahren ist ein Gutachten je nach Qualität und Wert des Gebäudes teilweise lohnenswert. Die Restnutzungsdauer beträgt hier meist um 45 Jahre.

Gewerbeimmobilie vor Baujahr 2005

Meist lohnenswert. Bei Gewerbeobjekten greift häufig schon die wirtschaftliche Entwertung früher als die technische. Ein Gutachten weist beides aus.

Neubau ab Baujahr 2010

Selten lohnenswert. Hier weicht die tatsächliche Nutzungsdauer in der Regel kaum von der pauschalen Annahme ab. Wir raten meist ab.

Kostenlose Erstberatung
Konkret rechnen

Was bringt eine kürzere Restnutzungsdauer in Euro?

Ein Mehrfamilienhaus, Baujahr 1965, in Mannheim. Der Eigentümer hat das Objekt 2019 erworben, der Gebäudewertanteil beträgt 500.000 €. Die teils originalen Bauteile (Fenster, Heizung, Sanitär) lassen eine technische Restnutzungsdauer von rund 25 Jahren erwarten.

Pauschal

500.000 € ÷ 50 Jahre = 10.000 € AfA pro Jahr

Mit Gutachten

500.000 € ÷ 25 Jahre = 20.000 € AfA pro Jahr

Differenz: 10.000 € zusätzlicher Werbungskosten-Abzug pro Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das rund 4.200 € weniger Einkommensteuer. Jahr für Jahr. Das Gutachterhonorar refinanziert sich in einem solchen Fall typischerweise im ersten Jahr.

Kostenlose Erstberatung
Kostenlose Erstberatung
Wissenswertes

Was beeinflusst die Restnutzungsdauer einer Immobilie?

Drei Größen verkürzen die Restnutzungsdauer eines Gebäudes: technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Einschränkungen. Im Gutachten dokumentieren wir den Zustand der relevanten Bauteile und ordnen ihn nach den anerkannten Regeln der Wertermittlung ein.

Baujahr

Je älter ein Gebäude, desto näher rückt es an seine technische Lebensdauer. Originale Bauteile aus den 1960ern haben heute typischerweise nur noch eine Restnutzungsdauer von 15 bis 30 Jahren.

Bauqualität

Massivbau, Fertigteilbau, Holzkonstruktion: die ursprüngliche Bauqualität entscheidet, wie schnell ein Gebäude altert. Wir bewerten die tragenden Bauteile separat von den Ausbau-Elementen.

Ausstattung

Heizung, Sanitär, Fenster und Elektrik haben kürzere Lebenszyklen als das Bauwerk selbst. Eine Heizungsanlage aus den 1990ern verkürzt die Gesamt-Restnutzungsdauer messbar.

Mängel und Schäden

Setzungsrisse, feuchte Keller, Schwammbefall: solche Schäden schlagen direkt auf die Restnutzungsdauer durch und werden im Gutachten dokumentiert.

Modernisierungsstand

Sanierungen verlängern die wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Wir prüfen, welche Modernisierungen seit dem Bau durchgeführt wurden, und welche überfällig sind.

Kostenlose Erstberatung
Kostenlose Erstberatung
Pauschale vom Finanzamt

Gutachten für niedrigere Nutzungsdauer & hoher AfA

Professionelle Beratung
Der steuerliche Standard: Die pauschale Gebäudeabschreibung

Absetzung durch Abnutzung bzw. Abschreibung ist ein Begriff aus dem Steuerrecht. Grundsätzlich ist die lineare Abschreibung (AfA) von zur Erzielung von Einkünften eingesetzten Gebäuden nach den typisierten Sätzen des § 7 Abs. 4 S. 1 EStG vorzunehmen. Das Gesetz unterstellt hierbei, je nach Art und Baujahr des Gebäudes (betriebliche Nutzung oder Nutzung zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung), Gesamtnutzungsdauern von 50, 40 oder 33 Jahren. Vermietete Immobilien werden in der Regel über 50 Jahre abgeschrieben.

Kostenlose Erstberatung
Um die Restnutzungsdauer für Gebäude sicher zu ermitteln ergibt sich durch steuerlichen Grundsatz folgendes:
  • Grund und Boden auf der einen und Immobilie (Gebäude) auf der anderen Seite sind stets getrennt voneinander zu behandeln
  • Das Grundstück selbst steht immer mit demselben Wert zu Buche
    (keine AfA möglich)
  • Die Immobilie (Gebäude) nimmt Jahr für Jahr im Wert ab; die jährliche Wertminderung entspricht der steuerlich anzusetzenden Abschreibung
  • Vermietete Immobilien werden in der Regel über 50 Jahre zu 2 % jährlich steuerlich abgeschrieben.
  • Mit einem Sachverständigen-Gutachten lässt sich für viele Bestandsimmobilien eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer belegen. Daraus folgt eine höhere jährliche AfA.

Die vom Finanzamt pauschal angesetzten 50 Jahre Nutzungsdauer für eine Immobilie aus vor 1975 führen oft zu einer niedrigen AfA.

Kostenlose Erstberatung
Konkret in Zahlen

Was bringt ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Eine kürzere Restnutzungsdauer wirkt an mehreren Stellen: bei der Steuer, beim Cashflow und bei der Finanzierung.

Steuerersparnis

Der direkte Effekt ist eine höhere jährliche AfA. Bei einem Bestandsobjekt mit Gebäudewertanteil 500.000 € und einer Halbierung der Restnutzungsdauer verdoppelt sich der Abschreibungsbetrag von 10.000 € auf 20.000 € pro Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet das rund 4.200 € weniger Einkommensteuer pro Jahr. Über die Restdauer summieren sich daraus schnell sechsstellige Beträge.

Cashflow & Finanzierung

Mehr AfA bedeutet weniger Steuerabfluss und damit höhere liquide Mittel aus dem Objekt. Banken bewerten die Kapitaldienstfähigkeit unter anderem über den Cashflow nach Steuern. Ein höherer AfA-Satz verbessert die Position bei der Anschluss­finanzierung oder bei einem weiteren Objekt.

Gutachterkosten absetzbar

Das Honorar für das Gutachten ist im Jahr der Erstellung als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung absetzbar. In den meisten Fällen refinanziert sich das Gutachten dadurch im ersten Jahr. Die zusätzliche Steuerersparnis aus der höheren AfA kommt obendrauf.

Fazit

Eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer ist bei Bestandsimmobilien eher die Regel als die Ausnahme.
Wer sie nicht nachweist, verschenkt jedes Jahr vermeidbare Steuer.

Kostenlose Erstberatung
Kostenlose Erstberatung
Ehrlich gesagt

Grenzen eines Restnutzungsdauer-Gutachtens

Ein Gutachten ist kein Selbstläufer. Vier Punkte, die Sie kennen sollten, bevor Sie uns beauftragen.

Keine Garantie der Anerkennung

Das Finanzamt ist an unser Gutachten nicht gebunden. In der Praxis werden methodisch saubere Gutachten regelmäßig akzeptiert, eine Anerkennungsgarantie kann aber kein Sachverständiger geben.

Kosten

Ein Gutachten kostet je nach Objektgröße zwischen 1.500 € und 3.500 €. Bei kleinen Eigentumswohnungen kann das im Verhältnis zur Steuerersparnis zu hoch sein.

Aufwand

Wir benötigen Zugang zum Objekt für eine Innenbesichtigung. Bei vermieteten Wohnungen muss das mit den Mietern terminiert werden.

Neubauten

Ab Baujahr 2010 weicht die tatsächliche Restnutzungsdauer in der Regel kaum von der pauschalen Annahme ab. Hier raten wir meist ab.

Unsere Kompetenz. Ihre Sicherheit.

Was Sie von einem ImWERT-Gutachten erwarten können

Vier Punkte, die unsere Restnutzungsdauer-Gutachten von Standard-Bewertungen unterscheiden:

Zertifizierte Sachverständige

Bewertung durch Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024. Die Norm definiert die fachlichen und methodischen Anforderungen für Personenzertifizierungen im Bewertungswesen.

Datenbasis aus Ihrer Region

Wir nutzen die offiziellen Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte der regionalen Gutachterausschüsse in Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg. Unsere Ergebnisse fußen auf tatsächlich gezahlten Preisen aus Ihrer direkten Umgebung.

Methodisch nachvollziehbar

Jedes Gutachten dokumentiert die Bauteil-Bewertung, die Ableitung der Gesamt- und Restnutzungsdauer sowie die Bewertungsgrundlagen. Schritt für Schritt nachprüfbar.

Erfahrung mit Finanzämtern

Aus über 5.000 erstellten Gutachten kennen wir die Anforderungen der Finanzämter in der Region. Unsere Gutachten enthalten die Punkte, die in der Praxis regelmäßig hinterfragt werden, bevor sie hinterfragt werden.

Kostenlose Erstberatung
Kostenlose Erstberatung

Über ImWERT Immobilienbewertung

ImWERT Immobilienbewertung ist seit 2014 in Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg und Hessen tätig. Geschäftsführer Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) Klaus Heiter und sein Team aus zertifizierten Sachverständigen haben über 5.000 Gutachten erstellt. Von der Eigentumswohnung bis zum gewerblichen Bestandsportfolio.

Wir arbeiten unabhängig und neutral und konzentrieren uns auf zwei Bereiche: Wohn- und Gewerbeimmobilien.

  • Über 5.000 erstellte Gutachten
  • Spezialisierung auf Wohn- und Gewerbeimmobilien

Zertifizierte Sachverständige

Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024

Kontinuierliche Weiterbildung

Regelmäßige Schulungen zu Marktentwicklungen und Bewertungspraxis

Langjährige Erfahrung

Über 15 Jahre im Immobilienmarkt der Region

Häufige Fragen

Häufige Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten

Was Eigentümer vor der Beauftragung am häufigsten fragen.
Wird ein Restnutzungsdauer-Gutachten vom Finanzamt anerkannt?
Das Finanzamt ist an ein Sachverständigen-Gutachten nicht gebunden, akzeptiert aber methodisch sauber erstellte Gutachten regelmäßig. Voraussetzung sind eine nachvollziehbare Bauteil-Bewertung, der Bezug zu den anerkannten Regeln der Wertermittlung und ein Sachverständiger mit nachgewiesener Qualifikation, etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024.
Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Die Kosten richten sich nach Objektgröße und Komplexität. Für eine Eigentumswohnung liegen sie typischerweise bei 1.500 bis 2.000 €, für ein Mehrfamilienhaus zwischen 2.500 und 3.500 €. Das Honorar ist als Werbungskosten im Jahr der Erstellung absetzbar.
Funktioniert ein Restnutzungsdauer-Gutachten auch rückwirkend?
Die kürzere Abschreibung wirkt ab dem Veranlagungszeitraum, in dem das Gutachten vorliegt. Eine rückwirkende Anwendung für vergangene Jahre ist nicht möglich. Je früher das Gutachten erstellt wird, desto länger profitieren Sie von der höheren AfA.
Wie wird die Restnutzungsdauer berechnet?
Wir bewerten die Lebensdauer der relevanten Bauteile (Tragwerk, Fassade, Dach, Fenster, Heizung, Sanitär, Elektrik) und gewichten sie nach ihrem Wertanteil am Gesamtgebäude. Modernisierungen verlängern die wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Mängel verkürzen sie. Das Ergebnis ist die wirtschaftliche Restnutzungsdauer in Jahren.
Welche Unterlagen brauchen Sie für das Gutachten?
Sinnvoll sind: Grundriss, Baubeschreibung, Sanierungs- und Modernisierungs-Belege der letzten 25 Jahre, Energieausweis (falls vorhanden) und der Kaufvertrag. Eine Innenbesichtigung gehört in jedem Fall dazu.
Lohnt sich ein Gutachten bei einer Eigentumswohnung?
Bei Eigentumswohnungen mit einem Gebäudewertanteil unter 100.000 € ist die zusätzliche AfA oft zu gering, um die Gutachterkosten zeitnah zu refinanzieren. In einer kostenfreien Erstberatung prüfen wir das anhand Ihrer konkreten Zahlen.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Baden-Württemberg & Rheinland-Pfalz

Unsere Sachverständigen sind in ganz Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz für Sie im Einsatz und kennen die lokalen Immobilienmärkte. Den Zugriff auf die regionalen Kaufpreissammlungen nutzen wir bei jeder Bewertung. Ob Mannheim, Karlsruhe, Heidelberg, Heilbronn, Worms oder Ludwigshafen: Wir kennen die Bauarten, die typischen Modernisierungsstände und die Marktbedingungen vor Ort.

Tätigkeitsgebiete Baden-Württemberg

Tätigkeitsgebiete Rheinland-Pfalz

Jede Region hat ihre eigenen Marktbedingungen. Genau hier liegt unsere Stärke: detailliertes Wissen über die lokalen Immobilienmärkte und eine Bewertung, die zu Ihrer konkreten Immobilie passt.