Immobiliengutachten bei Abriss und Sanierung

Immobiliengutachten bei Abriss, Freilegung, Sanierung oder Modernisierung:
Ein abrisswürdiges Haus, eine veraltete Gewerbeimmobilie oder Hofstelle (mit Scheune) zu erwerben, ist keine Alltäglichkeit wie Einkaufen im Supermarkt. Für die meisten Menschen ist die Planungsentscheidung oder die Kaufentscheidung bei einer Abrissimmobilie oder der Kernsanierung mit einer der größten Entscheidungen in ihrem Leben. Da dies kein alltäglicher Vorgang ist, und man sich ggf. auch über Jahre an den Standort, das Gebäude und auch finanziell bindet, sollte bestmöglich ein Immobiliengutachter beratend und überprüfend mit eingebunden werden.

Gerade bei Objekten in fraglichem Zustand ist das Einholen von Expertenmeinungen besonders empfehlenswert.

ImWERT Sachverständigen für neutrale Grundstücksbewertung und Immobiliengutachten sowie Mieten und Pachten. Wir sind als geprüfte und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung in Süddeutschland (Hessen, Baden- Württemberg und Rheinland-Pfalz) sowie auf Wunsch in weiteren Bundesländern für die gerichtsfeste und neutrale Verkehrswertermittlung von Immobilien tätig.

Zu Immobilen bei Abriss oder Sanierung möchten wir Ihnen folgendes aufzeigen:

Ist ein Sachverständiger beim Immobilienkauf oder in der Planungsüberlegung, hier (altes Haus mit Schäden und Schimmel), überhaupt notwendig und sinnvoll?

Inhaltsverzeichnis
– Vorwort zur Bewertung bei Sanierung und Abriss
– Überprüfung der Gebäudesubstanz
– Wertüberprüfung einer abrisswürdigen Immobilie

Vorwort zur Bewertung bei Sanierung und Abriss

Warum ein Immobiliengutachten bei Abriss, Freilegung, Sanierung oder Modernisierung beauftragen? Vielen Immobilienbesitzern oder Immobilienkäufern ist oft nicht klar, wann ein Gutachter überhaupt notwendig ist. Für eine Beratung durch einen Sachverständigen gibt es mehrere gute Gründe. In vielen Kauffällen wird regelmäßig dann ein Immobiliengutachter beim Ankauf beauftragt, wenn Vorschäden, Unterhaltungsstau, Mängel, ungeklärte Fragen, Sanierungsbedarf oder Modernisierungskosten zu besprechen sind.

Generell sollten gerade bei Objekten mit hohem Sanierungsbedarf oder beim Abriss Experten zurate gezogen werden. Durch sachkundige Beratung kann das Vorgehen und mögliche Kosten besprochen und eingeschätzt werden.

Mit einem Anruf bei unseren Sachverständigen kann generell kostenfrei die Notwendigkeit einer Bewertung und Beratung vorab besprochen werden!

Überprüfung der Gebäudesubstanz

Sie möchten beispielsweise ein Haus oder eine Gewerbeimmobilie kaufen, sind sich aber unsicher, ob Baumängel und Schäden vorhanden sind oder ein Abriss oder eine Kernsanierung sinnvoll ist. Durch die gemeinsame Besichtigung mit dem Immobiliengutachter von „ImWERT“ werden die betroffenen Gebäude augenscheinlich aufgenommen und Besonderheiten sowie Verdachtsmomente besprochen.

Wohngebäude können generell einige hundert Jahre alt werden, wenn sie dauerhaft gebaut sind und ständig gepflegt und modernisiert werden. Regelmäßig besichtigen wir Gebäude, die in ihrem Zustand sowie der Ausstattung allerdings nicht mehr den Anforderungen an zeitgemäßes Wohnen oder Arbeiten entsprechen. Es ist zu prüfen, inwieweit der Abriss (Freilegung, Liquidation, Rückbau, Abbruch) eines Gebäudes sinnvoll oder gar notwendig ist.

Gründe für einen Gebäudeabriss:

• Marode Bausubstanz
• schlechte Grundrisse (Durchgangszimmer)
• niedrige Deckenhöhe
• fragliche Standsicherheit
• technisch veraltet
• Brandschaden
• Bauschäden
• Unternutzung deines Grundstücks
• Unwirtschaftlichkeit
• Verunreinigungen

Welche Baumängel, Bauschäden oder Zustandsbesonderheiten können aufgenommen werden:

• Risse in Putz und Mauerwerk
• Feuchtigkeit
• Schimmel
• Wärmebrücken / Kältebrücken
• Planungsfehler
• Einbaufehler (mangelnde Ausführung)
• nicht erhaltungswürdige Bausubstanz
• Undichtigkeit
• mangelhafte Bauwerksabdichtung

Generell bewerten wir Grundstücke und Objekte nach der ImmoWertV. Das Modell für die Ermittlung des Vergleichswerts, Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren und das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts und dem Liquidationswertverfahren ist dort beschrieben und Bestandteil unserer Arbeit.

Wertüberprüfung einer abrisswürdigen Immobilie

Sachkundiger Gutachter:

Als sachkundige Wertgutachter und Baugutachter ermitteln die Sachverständigen von ImWERT bebaute und unbebaute Grundstücke. Es werden auch ortsüblich Mieten und Pachten nach den aktuellen Marktdaten sowie den vorgenannten Bewertungsverfahren (auch im Liquidationswertverfahren) zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen.

Berechnung der Abrisskosten

Bevor ein altes Gebäude abgerissen und entsorgt werden kann, sollte sich der Gutachter ein genaues Bild von der Bausubstanz machen. Nur wenn bekannt ist, welche Abbruchkosten und Entsorgungskosten (z.B. auch mit Asbest) anstehen, kann eine stimmige Kalkulation erstellt werden. Weiter gilt es zu prüfen wie das Gebäude abgerissen werden kann. Hier ist zu unterscheiden zwischen Abriss und Freilegung mit Maschieneneinsatz oder in Handarbeit. Immobiliengutachten bei Abriss, Freilegung, Sanierung oder Modernisierung dienen der Zustandsdokumentation und bringen Planungssicherheit.

Kostenansatz für den Gebäudeabriss = Baumasse in m³ x Entsorgungs- und Abrisskosten je m³

Verwendungszweck der Gutachten:

Ob Sie das Gutachten zum Zwecke der Schenkungssteuer, Erbschaftssteuer, für das Gericht (z. B. Betreuungsgericht, Familiengericht) oder in einer Erbschaft, Scheidung benötigen, ist für ImWERT und die Sachverständigen bei der Immobilienbewertung Routine da sich ImWERT rein auf die Immobilienbewertung spezialisiert hat.

Ihr Vorteil mit ImWERT Gutachten Haus & Wohnung:

Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie (z. B. Haus, Wohnung, Grundstück oder auch Gewerbe) belegen müssen, ist ImWERT Ihr kompetenter zuverlässiger und neutraler Partner. Unser Anspruch ist es, dass Sie als Kunde oder Verfahrensbeteiligter, entsprechend des uns erteilten Auftrages eine qualitativ hochwertige Beratung oder ein entsprechendes Gutachten erhalten.

Der Sachverständige von ImWERT verpflichtet sich zu sorgfältiger Ausführung von vertraglich übernommener Leistungen nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Berufsausübung. Der Gutachter ist bestrebt, den Erfahrungsschatz aus allen bisherigen Aufträgen für den Auftraggeber nutzbar zu machen.

Leistungen im Verkehrswertgutachten

• Ortstermin mit einer Außen- und Innenbesichtigung

• Fotodokumentation der Immobilie (über 10 Fotos)

• Augenscheinliche Beurteilung der Gewerke und Bausubstanz

• Beschreibung Merkmale der Immobilie

• Beschreibung der Lage und der wesentlichen Grundstücksdaten

• Beschreibung der baulichen Anlagen

• Überprüfung von Grundbuch und Flächenangaben

• Bodenwertermittlung

• Wertermittlung nach §194 BauGB und ImmoWertV (Sachwertverfahren,

Ertragswertverfahren oder im Vergleichswertverfahren)

• ggf. Bewertung von Baumängeln/-schäden und Reparaturbedarfs

• Ausfertigung und Lieferung des Gutachtens als PDF-Datei oder per Post

Verkehrswert bei Abriss und Rückbau:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Quelle: §194 BauGB

Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden.

Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn

1. die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder

2. der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteig

Quelle: ImmoWertV

Hier wurden in Baden-Württemberg bereits Gutachten für Abrisshäuser erstellt.

• Bruchsal
• Heidelberg
• Heilbronn
• Hockenheim
• Karlsdorf-Neuthard
• Karlsruhe und Ettlingen
• Mannheim
• Philippsburg & Huttenheim
• Rastatt
• Schwetzingen
• Stutensee
• Waghäusel
• Weinheim
• Wiesloch

Hier wurden in Rheinland-Pfalz bereits Gutachten für Abrisshäuser (Zugewinn) und Grundstücke erstellt.

• Bad Bergzabern
• Bad Dürkheim
• Bad Kreuznach
• Böhl-Iggelheim
• Bellheim
• Dahn
• Edenkoben
• Eisenberg
• Frankenthal in der Pfalz
• Germersheim und Sondernheim
• Grünstadt
• Haßloch
• Jockgrim
• Kaiserslautern
• Kandel
• Landau in der Pfalz & Herxheim
• Landstuhl
• Ludwigshafen am Rhein
• Limburgerhof
• Maxdorf
• Mutterstadt
• Neustadt an der Weinstraße
• Pirmasens
• Rülzheim & Kuhardt
• Römerberg
• Schifferstadt
• Speyer am Rhein
• Worms
• Wörth am Rhein
• Waldsee

Kontakt zu ImWERT

Wir Immobiliensachvertängige freuen uns auf Sie!

Generell ist unsere telefonische Beratung kostenfrei.

ImWERT Immobiliengutachten bei Abriss, Freilegung, Rückbau, Sanierung oder Modernisierung.

ImWERT Telefon: 06321 / 480809

Montag – Donnerstag: 8:00 – 16:30 Uhr
Freitag: 8:00 – 14:00 Uhr