Für Ihr Anliegen nehmen wir uns Zeit!

Immobilienbewertung in Mutterstadt

Ihr Fachmann für Immobilienbewertung in Mutterstadt seit über 15 Jahren

Als regionaler Fachmann stehen wir Ihnen auch als Immobiliengutachter in Mutterstadt zur Verfügung. Trotz seines Namens zählt Mutterstadt nicht als Stadt, sondern als Großdorf der Metropolregion Rhein-Neckar. Vor Ort sticht einem der über 50 Meter hohe Wasserturm von Mutterstadt ins Auge.

Als regional tätige Immobiliengutachter bewerten wir seit über 15 Jahren Immobilien zur vollen Zufriedenheit unserer Auftraggeber. Dabei sind wir bei der Immobilienbewertung sowohl für Privatleute als auch für Rechtsanwälte, Betreuer, Gerichte und andere Institutionen tätig. Unsere Sachverständigen erstellen regelmäßig Gutachten und überprüfen den Verkehrswert (oder Marktwert) von Immobilien.

Ob Sie Immobilien bewerten, übertragen, kaufen oder verkaufen möchten: Wir sind in jedem Fall Ihr erfahrener Immobiliengutachter in Mutterstadt bei Ludwigshafen am Rhein und erstellen Gutachten gleichermaßen für Gebäude und Grundstücke. Zudem unterstützen wir unsere Kunden beratend aber auch bei der steuerlichen oder familieninternen Bewertung von Immobilien.

Unsere Leistungen als ortskundige Sachverständige - speziell für Ihren Fall zum Zwecke:

Gutachter in Mutterstadt

Wir helfen Ihnen mit Sachverstand und Ortskenntnis in Mutterstadt (67112) die richtige Entscheidung zu treffen, Werte und Kosten richtig einzuschätzen und Vermögensschäden zu vermeiden.

Welche Immobilien werden in Mutterstadt bewertet?

Wir bewerten Grundstücke:

  • Landwirtschaftliche Flächen
  • Forstwirtschaftliche Flächen
  • Bauerwartungsland
  • Baugrundstücke
  • Grundstücke in Sanierungsgebieten
  • Freizeitgrundstücke

Wir bewerten Wohnimmobilien:

  • Einfamilienhäuser
  • Doppelhäuser (DHH)
  • Reihenhäuser
  • Wohnungen
  • Eigentumswohnungen
  • Mehrfamilienhäuser
  • Teileigentum

Wir bewerten Gewerbeimmobilien:

  • Bürokomplexe / Bürogebäude
  • Praxen und Ärztehäuser
  • Hallen, Logistik- & Lagerflächen
  • Landwirtschaftliche Gebäude
  • Hofstellen / Hofstelle
  • Industrieanlagen
  • Freilagerflächen

Wir bewerten Sonderimmobilien:

  • Hotels
  • Pflegeheime
  • Gastronomiebetriebe
  • Einkaufszentren
  • Freizeitimmobilien

Welche zusätzlichen Informationen erhalte ich vom Immobiliengutachter?

Der Immobiliensachverständige von ImWERT wird Sie umfassend über den Zustand, Bauschäden, Marktwert, Mängel und Kosten oder Beeinträchtigungen beraten und im Gutachten informieren.

Wie wird der Immobilienwert / der Verkehrswert ermittelt?

Normierte Bewertungsverfahren nach ImmoWertV:

Sachwertermittlung

Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den §§ 21 – 23 ImmoWertV (Baugesetzbuch) beschrieben.

Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts (mit dem Bodenrichtwert vom Gutachterausschuss für Immobilien) und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet.
Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. § 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale:

  • Objektart,
  • Ausstattung und Standard,
  • Alterswertminderung,
  • Baumängel und Bauschäden und
  • besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten.

Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet.

Ertragswertermittlung

Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in der ImmoWertV (BauGB) beschrieben.

Die Ermittlung des Ertragswerts einer Immobilie basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten).

Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt.

Bewertung in der Landwirtschaft

Die Sachverständigen von ImWERT erstellen regional und überregional für Landwirte, Amtsgerichte, Landgerichte, Nachlassverwalter, Rechtsanwälte / Kanzleien, Eigentümer, Erben, Bauherren, Investoren, Kaufinteressenten & Baufirmen auch Immobiliengutachten im landwirtschaftlichen Bereich.

In den häufigsten Fällen bewerten wir Scheunen, landwirtschaftlich genutzte Gebäude oder Hofstellen. Durch ständige Fort- und Weiterbildungen als
Mitglied im Hauptverband der landwirtschaftlichen Buchstellen und Sachverständigen e.V. (HLBS) können Sie sich bei der landwirtschaftlichen Immobilienbewertung auf unsere Sachkenntnis verlassen. Gerade im dörflichen und landwirtschaftlich geprägten Bereich stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung.

Vergleichswertverfahren

Das Modell für die Ermittlung des Vergleichswerts ist in den §§ 13, 15 und 16 ImmoWertV beschrieben.

Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke & Vergleichsobjekte). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden.

Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so ist dies durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken zu Grunde liegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag abweichen. Dabei sollen vorhandene Indexreihen (vgl. § 11 ImmoWertV) und Umrechnungskoeffizienten (vgl. § 12 ImmoWertV) herangezogen werden.

Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke insbesondere Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Zur Ermittlung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke sind die Kaufpreise gleichartiger Grundstücke heranzuziehen. Gleichartige Grundstücke sind solche, die insbesondere nach Lage und Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Alter der baulichen Anlagen vergleichbar sind. Diese Kaufpreise können insbesondere auf eine Raum- oder Flächeneinheit des Gebäudes bezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich durch Vervielfachung der Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem nach § 13 ImmoWertVermittelten Vergleichsfaktors; Zu- oder Abschläge nach § 15 Abs. 1 ImmoWertV sind dabei zu berücksichtigen.

Bewertung von Nießbrauch oder Wohnungsrecht

Das Nießbrauchrecht gehört zu den dinglichen Versorgungsrechten. Das Nießbrauchrecht wird in der Regel auf Lebenszeit vertraglich vereinbart. Es kann auch für eine Person oder beispielsweise aber für ein Ehepaar vereinbart werden. Häufig wird das Wohnrecht oder der Nießbrauch dann bis zum Lebensende des / der Längstlebenden vereinbart. Die Vereinbarung wird in das jeweilige Grundbuch eingetragen.

Der Nießbrauch ist im BGB geregelt. Es ist das höchstpersönliche (d. h. nicht erbliche und grundsätzlich nicht übertragbare) Recht, sämtliche Nutzungen aus dem belasteten Gegenstand zu ziehen. Die ImWERT Gutachter und Sachverständigen für Immobilienbewertung können im Zuge eines Bewertungsauftrages den Wert (Rentenbarwert) für das Nießbrauchrecht oder Wohnungsrecht in Mannheim, Heidelberg oder Karlsruhe für Sie ermitteln.

Sollten bei der Bewertung des Nießbrauchrechtes oder bei der Vorbereitung einer Grundbucheintragung abweichende Vereinbarungen vom gesetzlichen Regelfall bestehen, können die Immobilienexperten von ImWERT unter Berücksichtigung des konkreten Inhaltes eine Wertermittlung erstellen.

Bundesweite Richtlinien und gesetzliche Vorlagen

Ob der Immobilienwert in Ludwigshafen oder Speyer in Rheinland Pfalz oder aber in Mannheim oder Hockenheim in Baden-Württemberg zu ermitteln ist, spielt bei der Verfahrenswahl in der Verkehrswertermittlung keine Rolle. Die Bewertungsverfahren sind nach den aktuellen Richtlinien und den gesetzlichen Vorlagen bundesweit zu verwenden.

Stressfreier und einfacher Ablauf der Wertermittlungen in Mutterstadt:

1. Kontaktaufnahme und Terminvereinbarung

Besprechung & Beratung (kostenfrei), Aufnahmen der Immobiliendaten und der persönlichen Daten.

2. Ortstermin

Gemeinsamer Ortstermin bei der von Ihnen vorgetragenen Immobilie (auch Eigentumswohnung, Grundstück etc.).

3. Ausarbeitung

Wir erstellen Ihr Immobiliengutachten oder ein Besichtigungsprotokoll in der Regel innerhalb von 10 Werktagen nach Besichtigung.

4. Übersendung des Gutachtens

Sie erhalten Ihr Gutachten per Post und auf Wunsch auch elektronisch.

In welchem Fall benötige ich ein Gutachten?

Ob es um den Kauf, den Verkauf, eine Schenkung, Scheidung, Zugewinn oder eine Erbschaft geht: Ohne den genauen Wert einer Immobilie in Mutterstadt oder in unserem Einzugsgebiet zu kennen, ist es nur schwer möglich, eine richtige Entscheidung zu treffen.

Problemfall: Die Meinungen über den Wert der oben abgelichteten Liegenschaft liegen rund 50.000 € auseinander.

Lassen Sie sich von uns als zertifizierte Sachverständige und Gutachter kostenfrei telefonisch beraten, um gegebenenfalls Fehlentscheidungen rund um Ihre Immobilie zu vermeiden.

Marktgerechte Immobilienbewertungen und Gutachten in Mutterstadt (67112) für Ihren privaten Bewertungsanlass, für Gericht oder zur Vorlage beim Finanzamt sind unsere spezielle Dienstleistung für Sie.

Allgemeines zu den ImWERT Gutachten:

Gutachten & Kurzgutachten über Grundstückswerte und Immobilien (Immobilienwertgutachten) werden von ImWERT regelmäßig schriftlich erstattet.

Die Sachverständigen von ImWERT erstellen die Gutachten (Verkehrswert / Marktwert) vom Aufbau, Wortwahl und der Gestaltung durchweg so, dass sie auch von Personen verstanden werden können, die auf dem jeweiligen Gebiet keine tiefgreifenden Fachkenntnisse besitzen. Ob es sich hierbei um ein Haus, eine Wohnung / Eigentumswohnung oder ein anderes Objekt handelt, beeinflusst diesen Grundsatz nicht.

Der ImWERT Sachverständige wird sich dabei einer systematischen und übersichtlichen Gliederung bedienen und das Immobiliengutachten so gestalten, dass es aus sich selbst heraus verständlich und nachvollziehbar ist. Es wird eine ansprechende Form aufweisen, in der Sprache verständlich sein und sich vor allem auf sachliche Aussagen unter Vermeidung überflüssiger Beweise oder Gegebenheiten konzentrieren.

Der Gutachtenauftrag wird in Form eines Werkvertrages zuvor per Schriftverkehr oder am Ortstermin abgeschlossen. Sollten zu Ihrem Objekt Unterlagen wie Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnflächenberechnung fehlen, können Sie ImWERT eine entsprechende Vollmacht zur Beschaffung der Unterlagen erteilen.

Die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit des Gutachtens wird entsprechend der gewünschten Anforderung mit dem Kunden bestimmt. Deshalb wird im Gutachten von ImWERT die Aufgabenstellung möglichst wortgetreu dargelegt werden.

Aufbau unserer Verkehrswertgutachten:

1) Deckblatt
2) Auftragsangaben & Inhaltsangabe
3) Beschrieb mit Bilddokumentation
4) Verfahrenswahl und Erläuterungen
5) Rechenteil
6) Ergebnis und Verkehrswert
7) Anlagen, Rechtsgrundlagen & Literaturverzeichnis

Auftragsangaben im Gutachten:

Gegenstand des Auftrags, sowie die Angabe, ob es sich um ein Privat-, Schieds- oder Gerichtsgutachten handelt.

Bei Gerichtsgutachten durch wörtliche Wiedergabe des Beweisbeschlusses.

Bei Privatgutachten durch die Wiedergabe des erteilten Auftrags.

Weiter sind angegeben:

  • der Auftraggeber (ggf. mit Vertretungsvollmacht oder Ausweis, Bestallungsurkunde),
  • der Zeitpunkt der Auftragserteilung,
  • Adresse des Objektes,
  • das Aktenzeichen,
  • etwaige Besonderheiten,
  • der Auftragsinhalt und Auftragsumfang.

Verfahrenswahl und Rechenteil:

In der ImmoWertV werden die gebräuchlichen Wertermittlungsverfahren zunächst gleichrangig als Wertermittlungsverfahren beschrieben. Dies sind:  der Vergleichswert, Ertragswert und das Sachwertverfahren. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass es nicht möglich ist, für die Verkehrswertermittlung aller teils stark abweichenden Grundstücksarten ein einheitliches Verfahren anzuwenden, denn die charakteristischen Merkmale, die den Wert eines Grundstücks bestimmen, sind bei den einzelnen Grundstücksarten verschieden (z. B. Unterschied Einfamilienhaus zu Hotel).

Die Wahl des Ermittlungsverfahrens wird im ImWERT Gutachten begründet. Zumeist werden zwei der drei nachfolgend beschriebenen Wertermittlungsverfahren im Rechenteil des Gutachtens verwendet.

Das Vergleichswertverfahren findet Anwendung, wenn sich z. B. wie bei unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert.

Das Ertragswertverfahren bei der Verkehrswertermittlung findet bei Immobilien Anwendung, die üblicherweise zum Zwecke der Ertragserzielung (Renditeobjekte wie Gewerbeimmobilien, Bürohäuser, Mehrfamilienhaus) gehandelt werden.

Das Sachwertverfahren findet Anwendung in den Fällen, in denen eine nicht auf Ertragserzielung gerichtete Eigennutzung (z. B. Einfamilienhaus, Generationenhaus) das Marktgeschehen bestimmt.

Anlagen, Rechtsgrundlagen & Literaturverzeichnis:

- Zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung jeweils gültigen Fassung. -

BauGB: Baugesetzbuch

BauNVO: Baunutzungsverordnung – Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke

BGB: Bürgerliches Gesetzbuch

ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken – Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV

SW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie)

VW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie)

EW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie)

BRW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Bodenrichtwertrichtlinie, Bodenrichtwert)

WertR: Wertermittlungsrichtlinien – Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken

WoFlV: Wohnflächenverordnung – Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche

WMR: Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie – Richtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung & Mietwertermittlung

DIN 283: DIN 283 Blatt 2 “Wohnungen; Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen” (Ausgabe Februar 1962; obwohl im Oktober 1983 zurückgezogen findet die Vorschrift in der Praxis weiter Anwendung)

GEG: Gebäudeenergiegesetz – Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden

- Marktdaten zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung -

Fachliteratur zur Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen

Online Wissensdatenbanken zur Immobilienbewertung

Vergleichspreise

Eigene Datenbank und Archivdaten über den Immobilienmarkt

Marktübliche Liegenschaftszinssätze, Mieten und Marktdaten

Regionale Grundstücksmartberichte (Gutachterausschuss für Immobilien)

Landesgrundstücksmarktbericht (oberer Gutachterausschuss für Immobilien)

Schlusswort:

Ihr regionales Sachverständigenbüro für Verkehrswertgutachten, Kurzgutachten und Marktwertgutachten hat sich rein auf die Immobilienbewertung und Grundstücksbewertung spezialisiert. Unsere Gutachten dienen Privatpersonen, Gerichten (z. B. Betreuungsgericht, Amtsgericht oder Landgericht) sowie Rechtsanwälten, Behörden, Banken, Betreuer, Erben, Unternehmen als Wertfeststellung, Beweis oder dienen der Entscheidungsfindung.

Sie haben Fragen zu unserer Arbeit oder Ihrem speziellen Bewertungsfall.

Wir freuen uns auf Sie!