Immobiliengutachter für Wertgutachten & Verkehrswertgutachten:
Es kann aus verschiedenen Gründen notwendig sein, den Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstückes zu ermitteln. Die häufigsten Anlässe, einen Immobiliengutachter zu beauftragen, sind beispielsweise Scheidungen, Erbschaftsfälle, Zwangsversteigerungen, Vorlage beim Betreuungsgericht oder der Ankauf bzw. Verkauf eines Objektes.
Inhaltsverzeichnis
– Beruf des Immobiliengutachters
– Aufgaben und Ausbildung des Immobiliengutachters
– Verkehrswertgutachten
– ImWERT Immobiliengutachter
Der Beruf des Immobiliengutachters
Der Beruf des Immobiliengutachters / Immobiliensachverständiger ist kein offizieller Lehrberuf. Die Berufsbezeichnung ist entsprechend nicht gesetzlich geregelt. Folglich kann sich fast jeder, der sich mit Immobilien beschäftigt, auch als entsprechender Gutachter bezeichnen, sofern er über genügend Sach- und Fachwissen verfügt, und gewisse Verordnungen und Regeln einhält. Die Berufsbezeichnung „Immobiliengutachter und Immobiliensachverständiger“ darf allerdings nicht irreführend eingesetzt werden. Entsprechend muss er zumindest ein gewisses Wissen im Bauwesen, der Immobilienwirtschaft und in der Architektur verfügen. Der Weg hin zu diesem Berufsbild erfordert also weit mehr als nur den Nachweis von reinem Sachverstand.
Aufgaben und Ausbildung des Immobiliengutachters
Während ein Immobilienmakler eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung durchführt, erstellt ein Immobiliengutachter ein kostenpflichtiges Gutachten, Kurzgutachten oder Wertgutachten. Er stellt beispielsweise fest, ob Baumängel zu erkennen sind oder Modernisierungsmaßnahmen und Reparaturen durchgeführt wurden oder notwendig wären. Er begutachtet weiterhin den energetischen Zustand sowie die Lage einer Immobilie. Um schließlich den Wert des Objektes festzustellen, werden je nach Sachlage Gutachten mit verschiedenen Wertermittlungsverfahren erstellt. Muss eine Immobilie infolge eines Rechtsstreits gerichtsfest begutachtet werden, erstellt ein Immobiliengutachter beispielsweise ein Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB.
Wie wird man Immobiliengutachter ?
- Ein abgeschlossenes Studium als Architekt, Bauingenieur, Bauwirtschaftsingenieur, oder mit Fachrichtung Immobilienwirtschaft mit Berufserfahrung.
- Immobilienkaufmann, Immobilienfachwirt, Immobilienökonom,
Immobilienmakler mit Berufserfahrung und Weiterbildung. - Mit einem Weiterbildungsstudiengang der sich an Architekten, Bauingenieure, Mitarbeiter von Banken, Sparkassen und Behörden, Fachwirte der Immobilienwirtschaft und Interessierte, die mit Fragen der Grundstücksbewertung / Immobilienbewertung vertraut sind richtet.
- Bundesweit durch Fachseminare und Lehrgänge für Fachleute aus dem Immobilien- und Baubereich mit Weiterbildung & Berufserfahrung.
- Prüfungen und Vorbereitungsworkshops auf die Personenzertifizierung zur/zum Sachverständigen für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024
Verkehrswertgutachten
Verkehrswert (Definition):
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. (Quelle: §194 BauGB)
Für was wird eine Immobilienbewertung benötigt:
- Erben & Pflichtteil
- Auflösung der Gemeinschaft
- Vermögensausgleich
- Finanzamt
- Betreuungsgericht, Amtsgericht
- Kauf & Verkauf
- Mediation
- Ehescheidung
Für welche Objekte wird ein Immobiliengutachter benötigt:
- Wohngebäude (Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus, Wohnungen)
- Bürokomplexe / Bürogebäude
- Praxen und Ärztehäuser
- Hallen und Gewerbeflächen
- Logistik- & Lagerflächen
- Landwirtschaftliche Gebäude, Scheunen und Hofstellen
- Industrieanlagen
- Freilagerfläche
- Hotels & Pflegeheime
- Baugrundstücke (auch Bauerwartungsland)
- Landwirtschaftliche Flächen
- Forstwirtschaftliche Flächen
- Freizeitimmobilien
- Abrissgebäude (oder Kernsanierung)
Was kostet ein Immobiliengutachten?
Das Honorar für ein Immobiliengutachten hängen vom Umfang des Gutachtens und der Komplexität des Bewertungsobjekts ab. Die Kosten für ein ausführliches Verkehrswertgutachten variieren zwischen 0,3% und 1,5% des ermittelten Immobilienwertes. Das Honorar für ein Kurzgutachten ist zumeist um 10% bis 20% reduziert.
Grundsätze der Immobilienbewertung
Es sind Normierte Bewertungsverfahren nach Baugesetzbuch und ImmoWertV 2021 bei der Immobilienbewertung zu beachten.
Ertragswertermittlung
Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in der ImmoWertV 2021 (BauGB) beschrieben. Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Die Ermittlung des Ertragswerts einer Immobilie basiert daher auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen (für die Bewirtschaftung). Datengrundlage hierfür sind unter anderem die aktuellen Mietdaten aus der jeweiligen Gemeinde. Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt.
Sachwertverfahren
Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in der ImmoWertV 2021 (Baugesetzbuch) beschrieben. Beim Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus den vorläufigen Sachwerten der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie aus dem Bodenwert ermittelt.
Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts (mit der jeweiligen Bodenrichtwertzone in der jeweiligen Lage vom Gutachterausschuss für Immobilien) und den Sachwerten, der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale marktangepasst abgeleitet. Die Marktanpassung (durch den Sachwertfaktor) erfolgt mit den Daten des Gutachterausschusses (z.B. Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland-Pfalz, Hessen oder Immobilienmarktbericht Karlsruhe, Mannheim oder Heidelberg).
Vergleichswertermittlung
Das Modell für die Ermittlung des Vergleichswerts ist in der aktuellen ImmoWertV beschrieben.
Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke, Vergleichsboden, Vergleichsobjekte). In einem größeren Wohnkomplex, einem Mehrfamilienhaus oder bei ähnlichen Gebäuden in ähnlicher Lage können hierbei beispielsweise die letzten Verkaufsfälle von Wohneinheiten als Vergleichsfaktor herangezogen werden. Die Daten werden auf Nachfrage beim Gutachterausschuss bestellt und vom Gutachter entsprechend der Lage Objektangepasst.
ImWERT Immobiliengutachter
Sachkundiger Gutachter mit Berufserfahrung:
Die ImWERT Immobiliengutachter sind unter anderem ausgebildet und weitergebildet bei der europäischen Sachverständigen Akademie, DEKRA, Fachhochschule in Kaiserslautern, und bei der Technischen Akademie Südwest e.V. (TAS).
Als sachkundige Wertgutachter und Immobilienbewerter ermitteln die Sachverständigen von ImWERT bebaute und unbebaute Grundstücke. Es werden auch ortsüblich Mieten und Pachten nach den aktuellen Marktdaten sowie den vorgenannten Bewertungsverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes ermittelt.
Leistungen im Verkehrswertgutachten
• Ortstermin mit einer Außen- und Innenbesichtigung & Beratung
• Fotodokumentation der Immobilie (über 10 Fotos)
• Augenscheinliche Beurteilung der Gewerke und Bausubstanz
• Beschreibung Merkmale der Immobilie
• Beschreibung der Lage und der wesentlichen Grundstücksdaten
• Beschreibung der baulichen Anlagen
• Überprüfung von Grundbuch und Flächenangaben
• Bodenwertermittlung
• Wertermittlung nach §194 BauGB und ImmoWertV (Sachwertverfahren,
Ertragswertverfahren oder im Vergleichswertverfahren)
• ggf. Bewertung von Baumängeln/-schäden und Reparaturbedarfs
• Ausfertigung und Lieferung des Gutachtens als PDF-Datei oder per Post
Hier wurden in Baden-Württemberg bereits Gutachten für Häuser, Wohnungen und Grundstücke erstellt.
• Bruchsal
• Heidelberg
• Heilbronn
• Hockenheim
• Karlsdorf-Neuthard
• Karlsruhe und Ettlingen
• Mannheim
• Philippsburg & Huttenheim
• Rastatt
• Schwetzingen
• Stutensee
• Waghäusel
• Weinheim
• Wiesloch
Hier wurden in Rheinland-Pfalz bereits Gutachten für Grundstücke, Gebäude, Wohnungen und Wohnhäuser und Grundstücke erstellt.
• Bad Bergzabern
• Bad Dürkheim
• Bad Kreuznach
• Böhl-Iggelheim
• Dahn
• Edenkoben
• Eisenberg
• Frankenthal in der Pfalz
• Germersheim und Sondernheim
• Grünstadt
• Haßloch
• Jockgrim
• Kaiserslautern
• Kandel
• Landau in der Pfalz & Herxheim
• Landstuhl
• Ludwigshafen am Rhein
• Limburgerhof
• Maxdorf
• Mutterstadt
• Neustadt an der Weinstraße
• Pirmasens
• Rülzheim & Kuhardt
• Römerberg
• Schifferstadt
• Speyer am Rhein
• Worms
• Wörth am Rhein
• Waldsee
Kontakt zu ImWERT
Wir Immobiliensachvertängige freuen uns auf Sie!
Generell ist unsere telefonische Beratung kostenfrei.
Informationen zur Immobilienbewertung, Immobiliengutachter, Wertgutachten, Restnutzungsdauergutachten und Nutzungsdauergutachten für Haus & Grundstück bei uns ertragen.
ImWERT Telefon: 06321 / 480809
Montag – Donnerstag: 8:00 – 16:30 Uhr
Freitag: 8:00 – 14:00 Uhr