Immobilienbewertung für vorweggenommene Erbfolge:
Die Immobilienbewertung spielt eine entscheidende Rolle bei vorweggenommenen Erbfolgen, bei denen Vermögenswerte wie Grundstücke, Häuser, Gewerbeimmobilien oder Wohnungen vor dem tatsächlichen Tod einer Person übertragen werden. Gemäß §194 des Baugesetzbuches (BauGB) ist es wichtig, den Wert der Immobilie genau und objektiv zu bestimmen, um eine gerechte Verteilung des Vermögens zu gewährleisten und potenzielle Streitigkeiten unter den Erben zu vermeiden.
Wir sind als geprüfte und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige und Gutachter für Immobilienbewertung in Süddeutschland (Hessen, Baden- Württemberg und in Rheinland-Pfalz) sowie auf Wunsch in weiteren Bundesländern für die gerichtsfeste und neutrale Verkehrswertermittlung von Immobilien tätig und beratend tätig.
Generell ist die Beauftragung und Gutachtenerstellung vom ersten Kontakt mit ImWERT freundlich – professionell – schnell – transparent.
Verkehrswert (Definition):
Immobilienbewertung für vorweggenommene Erbfolge mit Verkehrswertgutachten für Gebäude (Haus, Wohnung, Lagerhalle, Büro) und Grundstücke:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. (Quelle: §194 BauGB)
Immobilienbewertung in der Nachlassplanung
Die Immobilienbewertung für vorweggenommene Erbfolgen erfolgt gemäß den Vorgaben des Immobilienwertermittlungsgesetzes (ImmoWertV). Diese Verordnung legt Standards und Verfahren fest, die bei der Bewertung von Immobilien in Deutschland zu beachten sind. Die ImmoWertV definiert verschiedene Bewertungsverfahren, einschließlich des Vergleichswertverfahrens, des Ertragswertverfahrens und des Sachwertverfahrens, die je nach Art der Immobilie und den individuellen Gegebenheiten angewendet werden können.
Vergleichswertverfahren:
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand von Vergleichsobjekten bestimmt, die sich in Lage, Größe, Ausstattung und Zustand ähnlich zur zu bewertenden Immobilie sind. Anhand von tatsächlichen Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in der Umgebung wird eine Vergleichsanalyse durchgeführt. Dabei werden sowohl Preise pro Quadratmeter als auch absolute Verkaufspreise verglichen, um einen Wert für die zu bewertende Immobilie abzuleiten. Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders gut für ein- oder Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen in Gebieten mit einer ausreichenden Anzahl vergleichbarer Objekte.
Sachwertverfahren:
Beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand der Herstellungskosten und des Bodenwerts ermittelt. Die Herstellungskosten beinhalten alle Kosten, die für den Bau der Immobilie anfallen würden, unter Berücksichtigung von Alter, Zustand und Ausstattung. Zum Bodenwert (Bodenrichtwert) gehört der aktuelle Marktwert des Gebäudes. Diese beiden Werte werden addiert, um den Sachwert der Immobilie zu bestimmen. Das Sachwertverfahren eignet sich besonders für Gebäude, deren Wert hauptsächlich durch ihre Bau- und Ausstattungsqualität bestimmt wird, wie beispielsweise Wohnhäuser für Familien.
Ertragswertverfahren:
Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei vermieteten Immobilien (Renditeobjekt) angewendet. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand der zu erwartenden Einnahmen aus Mieten und Pachten berechnet. Dazu werden die jährlichen Mieteinnahmen zugrunde gelegt und um Betriebskosten bereinigt. Anschließend wird ein angemessener Kapitalisierungsfaktor angewendet, um den heutigen Wert der zukünftigen Einnahmen zu bestimmen. Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für Anlageimmobilien wie Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, Hotels, Lagerhallen oder Gewerbeobjekte, bei denen der Wert maßgeblich von den erzielbaren Mieteinnahmen abhängt.
Fazit: Eine genaue Immobilienbewertung gemäß der ImmoWertV und §194 BauGB ist entscheidend, um Konflikte und Unstimmigkeiten innerhalb der Familie zu vermeiden und eine reibungslose Übergabe des Vermögens im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge zu ermöglichen. Indem alle Beteiligten über den Wert der Immobilie informiert sind und dieser gerecht festgelegt wird, können potenzielle Streitigkeiten und Steuern vermieden und die Familie harmonisch durch den Prozess der Vermögensübertragung geführt werden.
Beispiel für eine schlechte Vorgehensweise bei der vorweggenommenen Erbfolgen:
In einem Fall von vorweggenommener Erbfolge beschlossen die Erben, das Immobilienvermögen basierend auf subjektiven Einschätzungen aufzuteilen. Ohne professionelle Bewertung und sachliche Analyse vereinbarten sie, dass der älteste Bruder das Haus erben würde, während die beiden jüngeren Schwestern jeweils ein Apartment in vermeintlich besserer Lage erhielten. Diese Entscheidung wurde getroffen, ohne den tatsächlichen Wert der Immobilien zu kennen oder zu berücksichtigen, was zu Spannungen und Unzufriedenheit unter den Erben führte. Jahre später kam es zu Streitigkeiten über die gerechte Verteilung des Vermögens, da die Immobilien aufgrund unzureichender Bewertung möglicherweise nicht gleichwertig waren.
Beispiel für eine gute Vorgehensweise bei der vorweggenommenen Erbfolgen:
In einem anderen Fall entschieden die Erben, das Immobilienvermögen (Gewerbeimmobilien, Wohnungen und ein Wohnhaus) mithilfe von Sachverständigengutachten fair aufzuteilen. Sie beauftragten einen zertifizierten Gutachter gemäß den Standards der ImmoWertV, um eine professionelle Bewertung der Immobilien durchzuführen. Der Gutachter berücksichtigte alle relevanten Faktoren, einschließlich Lage, Größe, Zustand und Marktdaten, und wandte das geeignete Bewertungsverfahren an, um den Wert jeder Immobilie genau zu bestimmen. Basierend auf dem Sachverständigengutachten konnten die Erben mit dem Steuerberater eine gerechte Aufteilung des Immobilienvermögens vereinbaren & planen, die den individuellen Bedürfnissen und Ansprüchen jedes Erben gerecht wurde. Dank der professionellen Bewertung und sachlichen Analyse wurde möglichen Konflikten vorgebeugt und eine harmonische Durchführung der vorweggenommenen Erbfolge ermöglicht.
Beratung vor der Übergabe des Immobilienvermögens
Eine genaue Immobilienbewertung gemäß der ImmoWertV und §194 BauGB ist entscheidend, um Konflikte und Unstimmigkeiten innerhalb der Familie zu vermeiden und eine reibungslose Übergabe des Vermögens im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge zu ermöglichen. Indem alle Beteiligten über den Wert der Immobilie informiert sind und dieser gerecht festgelegt wird, können potenzielle Streitigkeiten vermieden, Erbschaftsteuer gespart und die Familie harmonisch durch den Prozess der Vermögensübertragung geführt werden.
Wenn Sie Fragen zur Immobilienbewertung für vorweggenommene Erbfolgen haben oder professionelle Unterstützung bei der Bewertung Ihres Immobilienvermögens benötigen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns noch heute, um weitere Informationen zu erhalten und einen Termin zu vereinbaren.
Wir Immobiliensachverständige freuen uns darauf, Ihnen zu helfen.
Generell ist unsere telefonische Beratung kostenfrei.
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