Immobiliengutachten und Landesgrundstücksmarkt in Rheinland-Pfalz:
Mit dem Landesgrundstücksmarktbericht erhalten Bürgerinnen & Bürger, Investorinnen und Investoren, Planende, Banken, Forschungsinstitute, Gutachter und Sachverständige einen Überblick über die Entwicklungen und Besonderheiten auf dem rheinland – pfälzischen Grundstücksmarkt.
Damit trägt der Landesgrundstücksmarktbericht wesentlich dem gesetzlichen Auftrag Rechnung, den Immobilienmarkt in Rheinland-Pfalz statistisch und transparent darzustellen.
Im nachfolgenden Blog möchten wir allen Interessierten aufzeigen, welche Daten über den Immobilienmarkt in Rheinland-Pfalz aus dem Grundstücksmarktbericht für die Arbeit als Immobiliensachverständiger überwiegend benötigt werden.
Inhaltsverzeichnis
– Der Immobilienmarkt in Rheinland-Pfalz
– Kaufpreissammlung (Daten der Immobilienbewertung)
– Nutzung der Kaufpreissammlung (Immobiliengutachten)
– Verwendung der Vergleichspreise & Kaufpreissammlung
Der Immobilienmarkt in Rheinland-Pfalz
Der Immobilienmarkt und Grundstücksmarkt in Rheinland-Pfalz setzt sich aus mehreren regionalen Grundstücksmärkten zusammen, die aufgrund unterschiedlicher Einflüsse, wie z. B. Geografie, Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Nutzbarkeit des Bodens, Bevölkerungsdichte und wirtschaftlichem Potenzial entstehen. Diese und viele weitere Punkte bilden die Rahmenbedingungen, die das Interesse an Immobilien wie Häuser, Wohnungen und insbesondere am Grund und Boden wie Bauland einer jeweiligen Region spürbar beeinflussen.
Generell ist Rheinland-Pfalz überwiegend landschaftlich geprägt von den Mittelgebirgen Eifel, Hunsrück, Taunus und Westerwald im Norden, dem Pfälzerwald sowie der Oberrheinischen Tiefebene im Süden sowie den großen Flussläufen von Rhein, Mosel, Nahe und der Lahn.
Für eine bessere Übersichtlichkeit wurde die Fläche von Rheinland-Pfalz in die folgenden sechs Regionen unterteilt, die sich auch am Immobilienmarkt stark unterscheiden können:
• Region Rheinhessen – Nahe mit den Städten Mainz & Worms
• Region Rheinpfalz mit der Stadt Ludwigshafen
• Region Westpfalz mit der kreisfreien Stadt Kaiserslautern
• Region Westerwald-Taunus
• Region Osteifel-Hunsrück mit der Stadt Koblenz
• Region Westeifel-Mosel und der Stadt Trier.
Kaufpreissammlung (Daten der Immobilienbewertung)
Eine der wichtigsten Grundlagen für die Erfüllung der Aufgaben der Gutachterausschüsse ist die Kaufpreissammlung und deren Auswertung. Die unterschiedlichen regionalen Entwicklungen und Wertansätze können durch eine statistische Auswertung der Kaufverträge dargestellt werden. Egal wo in Rheinland-Pfalz ein Grundstück, eine Wohnung, Haus oder ein Gewerbeobjekt gekauft wird, erhält der zuständige Gutachterausschuss in der Regel eine Auskunft über das zuständige Notariat.
Nutzung der Kaufpreissammlung (Immobiliengutachten):
Immobiliengutachten und Landesgrundstücksmarkt in Rheinland-Pfalz:
Die Kaufpreissammlung stellt somit für den Gutachterausschuss und die Geschäftsstelle die Hauptinformationsquelle dar. Um die gesetzlichen Aufgaben wahrzunehmen, werden diese Daten archiviert und ausgewertet.
Die Kaufpreissammlung bildet somit die Datengrundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte, der Vergleichspreise, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze sowie von Umrechnungskoeffizienten und weiterer wesentlicher Daten für die Verkehrswertermittlung und Marktanalyse.
Datenquellen der Kaufpreissammlung von Immobilien:
Gutachterausschuss
Fragebögen (Immobilienauskunft)
Städte & Gemeinden
Bauleitpläne
Erschließungsdaten
Umlegungspläne
Notare
Kaufverträge
Tauschverträge
Erbbaurechtsverträge
Gerichte
Zuschläge (Zwangsversteigerung)
Dienstleistungszentrum
Ländlicher Raum
Kapitalerträge
Verwertungserlöse
Vermessungs- und Katasterverwaltung
Geobasisinformationen
Umlegungspläne
Enteignungsbehörde
Enteignungsbeschlüsse
Immobilienmarktdaten des Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland-Pfalz
Grundsätzlich sind zur Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Bewertungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist durch den Sachverständigen zu begründen (ImmoWertV § 6 Wertermittlungsverfahren; Ermittlung des Verkehrswerts).
Verwendung der Vergleichspreise & Kaufpreissammlung
Immobiliengutachten und Landesgrundstücksmarkt in Rheinland-Pfalz:
Das Vergleichswertverfahren bei Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts ist insbesondere durch den Ansatz von Vergleichspreisen, Vergleichsfaktoren und Indexreihen durch die Verwendung der Daten und Auswertungen des Landesgrundstückmarktberichts möglich. Als Sachverständiger ist es weiter möglich, gezielt (z. B. unter der Angabe von Größe, Lage und Baujahr) beim Gutachterausschuss eine Kaufpreissammlung anzufordern.
Unter Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse bei der Verwendung der Daten kann der Gutachter von ImWERT den Verkehrswert ermitteln.
Liegenschaftszinssätze und Mietansätze
Bei der Verwendung des Ertragswertverfahrens ist bei der Ermittlung des Verfahrenswerts insbesondere der Ansatz von marktüblich erzielbaren Erträgen (Mieten) und der regionale Liegenschaftszinssatz notwendig.
Der Liegenschaftszinssatz ist in der Immobilienwirtschaft eine Kennzahl, welche die Marktentwicklungen und Nachfrage für die Marktteilnehmer am regionalen Immobilienmarkt widerspiegelt.
Die Mietdaten sowie die Liegenschaftszinssätze sind im Landesgrundstücksmarktbericht nach Marktsegmenten und nach der Größe der Wohnfläche veröffentlicht. Die Zuordnung der Marktsegmente kann durch eine entsprechende Liste des oberen Gutachterausschusses erfolgen.
| einfache Lage (1) bis sehr gute Lage (6) | ||||||
| Marktsegment (Beispiel) | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Liegenschaftszinssatz | 2,50 % | 2,30 % | 2,00 % | 1,80 % | 1,50 % | 1,00 % |
| für ein Wohnhaus | ||||||
Wie der vorstehenden Beispieltabelle zu entnehmen ist, kann sich je nach Lage (Marktsegment) der Liegenschaftszinssatz, aber auch die ortsübliche Nettokaltmiete deutlich unterscheiden. Es ist Aufgabe des regional tätigen Sachverständigen die Daten entsprechend dem Bewertungsobjekt abzuleiten und marktanzupassen, um den Verkehrswert im Ertragswertverfahren zu ermitteln.
Sachwertfaktoren
Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) dienen zur Anpassung des im Sachwertverfahren ermittelten Sachwerts an die jeweilige Marktlage. Der obere Gutachterausschuss für Immobilien und Grundstückswerte leitet sie wie zuvor erwähnt mit Hilfe geeigneter statistischer Verfahren aus der Kaufpreissammlung ab. Wie beim Liegenschaftszinssatz wurden die Daten je nach Lage für verschiedene Marktsegmente ausgewertet und veröffentlicht.
| einfache Lage (1) bis sehr gute Lage (6) | ||||||
| Marktsegment (Beispiel) | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Sachwertfaktor | 0,90 | 1,00 | 1,10 | 1,20 | 1,30 | 1,50 |
| für eine Wohnung | ||||||
1) Beispielwohnung (einfache Lage 1)
Vorläufiger Sachwert 100.000 € x Sachwertfaktor 0,90 = 90.000,00
2) Beispielwohnung (sehr gute Lage 6)
Vorläufiger Sachwert 100.000 € x Sachwertfaktor 1,50 = 150.000,00
Wie der vorstehenden Tabelle und dem Beispiel zu entnehmen ist, kann sich je nach Lage (Marktsegment) der Sachwertfaktor und das Verfahrensergebnis deutlich unterscheiden. Es ist Aufgabe des regional tätigen Sachverständigen die Daten entsprechend dem Bewertungsobjekt abzuleiten und marktanzupassen, um den Verkehrswert im Sachwertverfahren zu ermitteln.
Immobiliengutachter, Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland-Pfalz
Jede Immobilie und jedes Grundstück ist anders. Auch die Aufgabenstellung, Fragen, und die Herangehensweise im Zusammenhang mit einer Immobilienbewertung sind unterschieden. Unser ImWERT Gutachterteam gibt gerne Antwort auf Ihre konkreten Fragen.
Je nach Anforderung und Auftrag erstellen wir Gutachten, Kurzgutachten, eine Wertermittlung oder Beraten.
Durch unsere regionale Tätigkeit, eigenen Marktanalysen und Einschätzungen können wir objektspezifische, standortabhängige Berechnungen durchführen und Marktdaten entsprechend verwenden und anpassen. Daten und Informationen rund um die verschiedenen Assetklassen des Immobilienmarktes in Rheinland-Pfalz werden von uns ausgewertet, abgeglichen und seit über 30 Jahren archiviert.
Wenn Sie eine Immobilie (Haus, Wohnung, Werkstattgebäude etc.) bewerten lassen, ist dies erfolgreich nur auf der Basis einer soliden und stichtagsbezogenen Marktkenntnis möglich. ImWERT hat sich rein auf die Erstellung von regionalen Gutachten spezialisiert, um Sie hierbei erfolgreich zu unterstützen.
ImWERT Gutachten, Immobilienbewertung, Verkehrswert
Immobilienbewertung für den Immobilienmarkt in Rheinland-Pfalz:
Lieber Leser, ImWERT ist spezialisiert auf Immobilienbewertung, Marktwertgutachten (Verkehrswertgutachten), Wertermittlung oder Dienstleistungen rund um den Immobilienmarkt von Kaiserslautern bis Speyer, Landau und von Worms, Bad Kreuznach bis Wörth & Bad Bergzabern.
Unser Team für die Bewertung von Immobilien stammt aus Speyer, Neustadt an der Weinstraße und Germersheim mit Studium in Heidelberg und Kaiserslautern und hat sich rein auf die Erstellung von Privatgutachten und Gerichtsgutachten sowie Sachverständigenleistungen rund um den Immobilien- und Grundstücksmarkt spezialisiert.
Ihr ImWERT – Team für Immobiliengutachten und Landesgrundstücksmarkt in Rheinland-Pfalz
Generell ist unsere telefonische Beratung kostenfrei.
Kontakt & Öffnungszeiten:
E-Mail: info@imwert.de
Telefon: 06321 / 480809