Verkehrswert nach BauGB: Die Überprüfung von einem bereits erfolgten Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB (Immobiliengutachten) ist genau wie die Gutachtenerstellung, ein Tätigkeitsfeld des Sachverständigen.
Da das Ergebnis eines Verkehrswertgutachtens nur selten den Vorstellungen aller Parteien entspricht, kann es durchaus sinnvoll sein, das vorliegende Gutachten überprüfen zu lassen.
Wenn der Auftraggeber, der in der Regel kein Immobilienfachmann ist, erhebliche Zweifel am Gutachten hat, kann er einen Immobiliengutachter zur Kontrolle und Prüfung beauftragen. Die Plausibilitätskontrolle durch einen erfahrenen Sachverständigen mit langjähriger gutachterlicher Tätigkeit, kann im Vergleich zu einem neuen Gutachten Zeit und Geld sparen.
Was aber ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB und was bedeutet er genau?
Inhaltsverzeichnis
– Verkehrswert (Definition)
– Stichtagsprinzip (Zeitpunkt)
– Gewöhnlicher Geschäftsverkehr
– Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
– Prüfung und Ermittlung von Verkehrswert & Gutachten durch ImWERT
Verkehrswert (Definition)
Verkehrswertgutachten mit ImWERT:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (Quelle: § 194 BauGB).
Stichtagsprinzip (Zeitpunkt)
Grundstückswerte sind unter dem Einfluss der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Immobilienmarkt regelmäßig nicht konstant (beeinflusst durch Angebot und Nachfrage).
Dass der Verkehrswert über längere Zeit auch bei gleichbleibendem Zustand konstant bleibt, ist eher die Ausnahme. Es wird in diesem Zusammenhang von „Zeiten schwankender Preis- und Wertverhältnisse“ und auch von „konjunkturellen Entwicklungen“ gesprochen. Infolgedessen ist der Verkehrswert ein stichtagsbezogener Wert, wobei der maßgebliche Zeitpunkt als Wertermittlungsstichtag bezeichnet ist. In der ImmoWertV ist der Wertermittlungsstichtag beschrieben und Grundlage der Wertermittlung.
ImWERT Beispiel:
Der Verkehrswertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag zugrunde zu legen. Durch die sich ergebenen Veränderung am Bewertungsstichtag (siehe Beispiel zuvor) können sich z. B. Bodenrichtwerte, Gebäudewerte aber auch die Marktdaten ändern.
Gewöhnlicher Geschäftsverkehr
Nach der Rechtsprechung ist unter dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr der Handel zu verstehen, der sich gemäß den marktwirtschaftlichen Grundsätzen von Angebot und Nachfrage vollzieht und bei dem jeder Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus einer Notsituation, sondern freiwillig in Wahrung seiner eigenen Interessen zu handeln in der Lage ist.
- freier Markt, wobei weder der Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck, Zwang oder Not stehen und allein objektive Maßstäbe preisbestimmend sind,
- Grundstücke und Immobilien werden offen am Markt und in angemessener Zeit angeboten,
- zwischen vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern, die hinreichend und ggf. fachmännisch aufgeklärt sind und
- wo die Marktteilnehmer in einer Situation der Markt- und Wettbewerbsauthentizität auch mit anderen Marktteilnehmern interagieren.
Keinen gewöhnlichen Geschäftsverkehr beim Immobilienhandel ergibt sich z. B. aus folgenden Situationen:
- kein freier Markt (unter der Hand)
- aus einer Notsituation heraus die Immobilie zu verkaufen (Notverkauf).
Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
Eine Beeinflussung durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse kann angenommen werden, wenn Preise und Daten erheblich von den Preisen und anderen Daten in vergleichbaren Fällen abweichen.
Bei der Wertermittlung und zur Ableitung der erforderlichen Daten für die Wertermittlung sind Kaufpreise und andere Daten wie Mieten, Pachten und Bewirtschaftungskosten heranzuziehen, bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst wurden. Eine Beeinflussung durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse kann angenommen werden, wenn Preise und Daten erheblich von vergleichbaren Fällen abweichen.
Bei den Wertermittlungsverfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren) sind bei der Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswertes marktgängige Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren, Indexreihen, marktüblich erzielbaren Erträge, Mieten sowie übliche Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren zu verwenden (gewöhnliche Verhältnisse).
Beispiel für ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse:
- ein Familienmitglied bewohnt die Immobilie und zahlt nur 50 % der ortsüblichen Miete,
- der Nachbar kauft das Grundstück zu erhöhtem Preis (er hat einen wirtschaftlichen und persönlichen Vorteil),
- ein durch eine Gefälligkeit oder durch Liebhaberein entstandenes Geschäft.
Prüfung und Ermittlung von Verkehrswert und Gutachten durch ImWERT
Sachwertverfahren
Bei der Anwendung des Sachwertverfahrens wird der Verkehrswert auf der Grundlage der gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Alle auf dem Grundstück vorhandenen Anlagen unter Beachtung ihrer Alterswertminderung, Baumängel und Bauschäden, der sonstigen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale und des Bodenwerts werden hierbei ermittelt.
Nach der Prüfung der Gebäudebeschreibung werden auch die Bestandteile der Sachwertermittlung auf Plausibilität überprüft und abgeglichen.
Diese Daten werden beim Sachwert geprüft:
- Bodenwert
- Brutto-Grundflächen (BGF)
- Gebäudetyp
- Standardstufe des Gebäudes
- Baupreisindex
- Zu-/Abschläge zu den Herstellungskosten
- besonders zu veranschlagende Bauteile
- abweichende besondere Einrichtungen
- wertbeeinflussende Außenanlagen
- Gesamtnutzungsdauer
- Restnutzungsdauer
- Alterswertminderung
- Sachwertfaktor (Marktanpassung)
- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Es sind Kaufpreise solcher Grundstücke (Vergleichsgrundstücke / Vergleichswerte) heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Die Vergleichswerte sollten in zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag stehen. Bei der Überprüfung des Gutachtens werden die Vergleichswerte sowie ggf. vorgenommenen Anpassungen vom Gutachter überprüft.
Prüfung Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge errechnet. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlicher Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden.
Diese Daten werten beim Ertragswert geprüft:
- Bodenwert
- Grundstücksgröße
- Mietansatz / Nettokaltmiete
- Pacht
- Liegenschaftszinssatz
- Bewirtschaftungskosten
- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale.
Schlusswort:
Lieber Leser, ImWERT ist spezialisiert auf Immobilienbewertung, Marktwertgutachten (Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB), Wertermittlung oder Dienstleistungen rund um den Immobilienmarkt von Kaiserslautern bis Heidelberg und von Frankfurt am Main bis Karlsruhe mit Tätigkeitsschwerpunkten in und um Neustadt, Speyer, Landau, Bad Bergzabern, Bad Dürkheim, Grünstadt, Maxdorf, Haßloch, Worms, Ludwigshafen, Mannheim, Schwetzingen, Hockenheim, Sinsheim und Bruchsal.
Unser Team für die Bewertung von Immobilien stammt aus Speyer, Neustadt an der Weinstraße und Germersheim mit Studium in Heidelberg und in Kaiserslautern und hat sich rein auf die Erstellung von Privatgutachten und Gerichtsgutachten sowie Sachverständigenleistungen rund um den Immobilien- und Grundstücksmarkt spezialisiert.
Bei der Prüfung & Plausibilisierung von Immobiliengutachten und Verkehrswertgutachten konzentriert sich der ImWERT Gutachter auf das Erkennen von Fehlern, Schwachstellen sowie auf die vorgenannten Besonderheiten.
Wir prüfen generell neutral und unparteilich Ihr Gutachten. Durch transparente Kommunikation und eine adäquate und nachvollziehbare Bewertung ist es zudem unser Anspruch, Misstrauen vorzubeugen und Klarheit zu schaffen.
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