Erbbaurecht Gutachten

Erbbaurecht Gutachten: Das Erbbaurecht erlaubt es einem Berechtigten, ein eigenes Haus (Gebäude, Immobilie) auf fremdem Grund und Boden zu haben. Als Gegenleistung erhält der Grundstückseigentümer ein Nutzungsentgelt (Erbbauzins). Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) regelt in Deutschland das Erbbaurecht.

Trotz seines historischen Ursprungs (bereits seit der Antike und im Mittelalter) ist das Erbbaurecht auch zur heutigen Zeit ein aktuelles Instrument der Bodenpolitik, das durchaus einen hohen Stellenwert sowohl für Wohnnutzungen (zumeist reine Wohngebäude) als auch für die gewerblichen Nutzungen besitzt.

Anwendung findet das Erbbaurecht heute auf der Ausgeberseite (Erbbaurechtsgeber) insbesondere bei Bund, Land, Kommunen, Firmen, kirchlichen Einrichtungen, Stiftungen, Landwirten und privaten Grundeigentümern, die damit bezwecken, das Eigentum am Grundstück langfristig zu halten und trotzdem eine Bodenrente zu erzielen.

Der Teilmarkt der Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke auf dem gesamten Grundstücksmarkt und die Besonderheiten bei der Immobilienbewertung sind Bestandteil der Arbeit des Sachverständigen von ImWERT. Nachfolgend werden wir kurz darstellen, was bei der Verkehrswertermittlung nach §194 BauGB zu beachten und zu prüfen ist.

Inhaltsverzeichnis
– Erbbaurecht (Inhalt)
– Erbbaugrundstück (Grundbuch)
– Laufzeit und Erbbauzins
– Bewertung eines Erbbaurechtes (Unterlagen)
– Gutachten für Erbbaurecht

Erbbaurecht (Inhalt)

Verkehrswertgutachten & Beratungen zum Erbbaurecht mit ImWERT:

Regelmäßiger Inhalt (nicht immer) des Erbbaurechts, auch Vereinbarungen des Grundstückseigentümers und des Erbbauberechtigten im Vertrag sind:

• Errichtung, Instandhaltung und Verwendung (z.B. reine Wohnnutzung) des Bauwerks,
• die Versicherung des Bauwerks und Wiederaufbau bei Zerstörung,
• die Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben,
• die Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Recht beim Eintreten bestimmter Gegebenheiten auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall),
• die Verpflichtung und Regelung des Erbbauberechtigten zur Zahlung,
• ggf. die Einräumung eines Vorrechts für den Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechts nach dessen Ablauf,
• Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück an den Erbbauberechtigten zu verkaufen.

Erbbaugrundstück (Grundbuch)

Ein Erbbaurecht entsteht durch die Eintragung im Grundbuch. Zu diesem Zweck wird zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Erbbauberechtigten ein notariell zu beurkundender Erbbaurechtsvertrag geschlossen. Für das Erbbaurecht (mit Reallast und Vertragsdauer) wird bei der Eintragung des Erbbaurechts in das Eigentümergrundbuch von Amts wegen ein weiteres besonderes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch, angelegt.

Laufzeit und Erbbauzins

Das Erbbaurecht an einem Grundstück wird üblicherweise für eine festgelegte und zuvor bestimmte Laufzeit bestellt. Für die Festlegung der Dauer der Laufzeit von Erbbaurechten bestehen keine bindenden Regelungen, die Laufzeit ist jedoch als vertragsgemäßer Inhalt im Erbbaurechtsvertrag zu benennen. Eine übliche Laufzeit beträgt 99 Jahre. Weiter kann das Erbbaurecht veräußert und vererbt werden, da es sich um ein grundstücksgleiches Recht handelt.

Anfangszeitpunkt des Erbbaurechtes

Der Anfangszeitpunkt des Erbbaurechts kann vereinbart werden, er kann jedoch zeitlich nicht vor der Grundbucheintragung liegen, da das Recht erst mit der Eintragung entsteht. Ab dann beginnt ein Erbbauvertrag der zumeist über 75 bis 99 Jahre geschlossen wird. Manchmal ist die Laufzeit auch z.B. über 50 Jahre (zumeist gewerblich) vereinbart. Allerdings sind auch andere Zeitspannen möglich, letztendlich kommt es auf die Vereinbarung an. Über den gesamten Zeitraum ist dann regelmäßig Erbbauzins zu zahlen.

Endzeitpunkt des Erbbaurechtes

Der Endzeitpunkt des Erbbaurechts kann vereinbart werden, jedoch besteht dazu keine Verpflichtung (unendliches Erbbaurecht). Am Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit (meist 75 – 99 Jahre) geht das Bauwerk an den Grundbesitzer über. Erlischt das Erbbaurecht (Zeitablauf), so hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Als Inhalt des Erbbaurechts können Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung und die Art ihrer Zahlung sowie über ihre Ausschließung getroffen werden.

Eine Vertragsverlängerung oder Ablösung des Erbbauvertrages ist unter Umständen mit dem Grundstückseigentümer verhandelbar.

Erbbauzins

Dem Eigentümer des Grundstücks wird für das von ihm eingeräumte Erbbaurecht üblicherweise als Gegenleistung durch den Erbbauberechtigten ein Entgelt gezahlt. Die Zahlung der Erbbauzinsen erfolgt ähnlich wie die Miete in der Regel im Voraus. Die Zahlung kann monatlich vierteljährlich, halbjährig und für das ganze Jahr vereinbart werden. Das Entgelt (Erbbauzins) ist eine Leistung, die der Erbbauberechtigte für die Dauer der Laufzeit des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer zu entrichten hat. Dieses Entgelt kann sich je nach Regelung z. B. an die Lebenshaltungskosten o.ä. anpassen.

Bewertung eines Erbbaurechtes (Unterlagen)

Damit ImWERT den Marktwert des Erbbaurechts (im Verkehrswertgutachten) genau ermitteln kann, müssen vor der Berechnung alle vertraglichen und objektspezifischen Unterlagen eingesehen werden und eine Objektbesichtigung durchgeführt werden.

Unterlagen für die Immobilienbewertung:

• Mietdaten, Pacht
• Gebäudegrundrisse
• Flächenberechnungen
• Bodenrichtwert
• Marktdaten des Gutachterausschuss
• Lageplan
• Baulasten (Auskunft)
• Grundbuch / Erbbaugrundbuch
• Erbbaurechtsvertrag
• Anpassung (Erbbauzins)

Gutachten für Erbbaurecht

Der Gutachter & Sachverständige für Immobilienbewertung von ImWERT erstellt die Gutachten gerichtsfest und zur Vorlage beim Steuerberater, Rechtsanwalt oder dem Finanzamt. Sämtliche Normierte Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV sowie das beschriebene Ablaufschema im Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren oder beim Vergleichswertverfahren werden bei der Immobilienbewertung entsprechend berücksichtigt.
Im Kundenauftrag (meist über Fachanwälte, Erbbauberechtigte und Erben) erstellen wir regelmäßig Gutachten (Verkehrswert / Marktwert) und ermitteln z. B. auch den Barwert von einem Nießbrauchrecht oder Wohnrecht. Auch die Bewertung beim Heimfallanspruch, Heimfall, der angemessene Vergütung oder dem Gebäudewert kann beim Immobiliengutachter beauftragt werden.

Unsere Immobiliensachverständigen besprechen auf Wunsch mit Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt die bei der Immobilienbewertung zu beachtenden Punkte ab.

Unser Gutachterteam für die Bewertung von Immobilien und Rechten stammt aus Speyer, Neustadt an der Weinstraße und Germersheim mit Studium in Heidelberg und Kaiserslautern und hat sich rein auf die Erstellung von regionalen Privatgutachten und Gerichtsgutachten sowie Sachverständigenleistungen rund um den Immobilien- und Grundstücksmarkt spezialisiert.

Ihr ImWERT – Team für Immobilienbewertung (Erbbaurecht, Gutachten, Immobilienbewertung).

„Generell ist unsere telefonische Beratung kostenfrei.“

ImWert Team

Kontakt:

E-Mail: info@imwert.de

Telefon: 06321 / 480809

Wo werden die Gutachten für eine verkürzte Nutzungsdauer von Gebäuden erstellt?

Gutachten für Erbbaurechte werden in Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg und im südlichen Hessen kurzfristig und Gerichtsfest erstellt.

Hier wurden in Baden-Württemberg bereits Gutachten mit Erbbau für Kunden und Steuerberater erstellt:

• Bruchsal
• Heidelberg, Dossenheim
• Hockenheim
• Karlsdorf-Neuthard
• Karlsruhe
• Mannheim
• Philippsburg
• Rastatt
• Schwetzingen
• Weinheim
• Wiesloch

Hier wurden in Rheinland-Pfalz bereits Gutachten mit Erbbaurecht für Kunden und Steuerberater erstellt:

• Bad Bergzabern
• Bad Dürkheim
• Bad Kreuznach
• Frankenthal in der Pfalz
• Germersheim
• Grünstadt
• Haßloch
• Kaiserslautern
• Kandel
• Landau in der Pfalz