Hotelbewertung: Zum Beherbergungsgewerbe gehören klassisch Hotels, Gasthöfe, Pensionen, Erholungs- und Ferienheime. Immer öfter sind allerdings auch Ferienzentren, Ferienwohnungen, Hütten, Ferienhäuser, Jugendherbergen, Sanatorien und Kurkliniken zu bewerten die ebenfalls der Rubrik Beherbergungsbetrieb zuzuordnen sind.
Nachfolgend möchten wir erklären mit welchen Besonderheiten und Schwierigkeiten bei der Wertermittlung von Hotels und Gaststätten (Vorgang bei der Hotelbewertung) zu rechnen ist. Schrittweise werden wir die Besonderheiten bei der Wahl der Marktdaten, den Objekt Besonderheiten sowie beim Bewertungsansatz aufzeigen.
Inhaltsverzeichnis
– Immobilienklasse von Hotel und Gaststätten
– Bewertungsverfahren bei Hotel und Gaststätten
– Arten von Beherbergungsbetrieben
– Markt- und Standortfaktoren für Hotel und Gaststätten
– Wirtschaftliche Kennzahlen im Beherbergungsgewerbe
– Gesamt- und Restnutzungsdauer eines Hotels oder Gaststätte
– Wertermittlung eines Hotels oder Gaststätte nach Erträgen
– Ihre Hotelbewertung
Immobilienklasse von Hotel und Gaststätten
Spezialimmobilien sind in der Regel für eine bestimmte (zumeist zweckgebundene) Nutzungsart ausgelegt. Eine Raststätte oder Hotel ist beispielsweise nur für diese eine Nutzungsart bestimmt. Spezialimmobilien gehören zu den Gewerbeimmobilien. Bei Hotelgrundstücken oder reinen Gastronomieimmobilien handelt es sich also um klassische Spezialimmobilien bei denen regelmäßig der Ertrag im Vordergrund steht. Die Drittverwendbarkeit dieser Immobilien kann generell eingeschränkt sein.
Bewertungsverfahren bei Hotel und Gaststätten
Grundsätzlich gelten für die Wertermittlung des Marktwerts von Hotels, Pensionen und Gaststätten die klassischen normierten Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren nach BauGB).
Zumeist stehen anwendbare Vergleichsfaktoren bei Hotels und Gaststätten nicht zur Verfügung. Das Sachwertverfahren gibt zwar Aufschluss über das Gebäude und die Substanz ist aber gerade für Investoren, Banken und Käufer zweitrangig.
Gaststätten, Hotelobjekte sind reine Ertragsobjekte. Der Verkehrswert (Marktwert) wird vordergründig durch die Renditefähigkeit beeinflusst. Entscheidend ist der Ertragswert, der auf den Gewinn- und Verlustrechnungen der letzten ein bis fünf Jahre beruht. Auch die Einschätzung der künftigen Erträge (z.B. nach Lage, Ausstattung, Zustand und Größe) ist beachtlich. Gerade kleinere Hotelbetriebe mit wenig Zimmern sind nach heutiger Betrachtungsweise oft nicht rentabel. Die Ermittlung des Gesamtwerts von Hotels und Gaststätten gehört damit aus Sachverständiger Sicht zu den Bewertungsaufträgen die im Ertragswertverfahren oder auch dem Pachtwertverfahren zu erstellen sind.
Hierbei ist zwischen Eigentümerbetrieb und Pachtbetrieben zu unterscheiden.
Entweder verpachtet der Eigentümer die Gaststätte und sein Hotel an einen Pächter oder die Eigentümer betreiben das Gewerbe als Eigentümerbetrieb oft als Privathotel oder Individualhotel in eigener Sache.
Arten von Beherbergungsbetrieben
Ein Hotel ist ein Beherbergungsbetrieb, in dem eine Rezeption, Dienstleistungen, regelmäßige Zimmerreinigung, mindestens ein Restaurant für Gäste angeboten werden. Ein Hotel hat bestenfalls über 20 Gästezimmer.
Hotel Garni
Ein Hotel garni ist ein Hotelbetrieb, der Beherbergung, Frühstück, Getränke und kleine Speisen anbietet.
Gasthof
Ein Gasthof ist zumeist ein ländlicher Gastronomiebetrieb. Hier werden Speisen, Getränke aber auch einige Unterkünfte angeboten.
Gästehaus
Ein Gästehaus ist ein Beherbergungsbetrieb, der die Unterkunft normalerweise für mehr als eine Übernachtung und in der Regel ohne Speisen anbietet.
Pension
Eine Pension ist ebenfalls ein Beherbergungsbetrieb, in dem die Unterkunft normalerweise für mehrere Übernachtungen mit Speisen für Hausgästen angeboten werden.
Apartment-Hotel
Ein Apartment-Hotel oder Aparthotel erfolgt die Unterbringung in Studios oder einem Apartment.
All-Suite-Hotel
Ein All-Suite-Hotel erfolgt die Unterbringung der Gäste in Suiten.
Boardinghouse
Auch das Bordinghouse (oder auch Privathaus mit Unterkünften) ist ein Beherbergungsbetrieb, der sich meist an Langzeitnutzer wendet. Die Zimmer sind von ihrer Ausstattung her an privaten Wohnungen ausgerichtet.
Generell wird bei den Betrieben (hier das Beispiel Hotel) weiter unterschieden zwischen Privathotels und Individualhotels sowie Konzern- und dem Kettenhotel.
Markt- und Standortfaktoren für Hotel und Gaststätten
Die Standortfaktor und Zielgruppe im Beherbergungsgewerbe könne stark voneinander abweichen. Diese in der Hotelbewertung beachtlichen Besonderheiten unterscheiden sich wie folgt:
- Beherbergungsbetriebe in größeren Städten (Stadthotels) oft mit Kongress- und Seminarräumlichkeiten für Firmen und Events.
- Hotels (mit verkehrsabhängiger Lage) an Bahnhöfen, Häfen und Flugplätzen.
- Hotels in Kurorten (z. B. Bäder)
- Hotels in Sport- und Freizeitgebieten mit Bergen, Land und Meer (Ferienhotellerie)
- Motels an Autobahnen
Wirtschaftliche Kennzahlen im Beherbergungsgewerbe
Im wirtschaftlichen Bereich der Hotellerie (Hotelumsatz und Gastronomieumsatz) wird in drei Hauptbereiche unterschieden, nämlich nach:
- Beherbergung von Gästen (Logis, Zimmerbelegung, RevPAR, Hotelauslastung)
- Speisen und Getränke (Food and Beverage)
- Sonstiges Dienstleistungen (z.B. Wäscherei, Wellness, Telekommunikation).
Ausgangspunkt eines Bewertungsverfahrens zu Wertermittlung von Hotel und Gaststätten und der Immobilienbewertung kann der Betriebsumsatz des (hier Hotel) nach den vorstehenden wirtschaftlichen Kennzahlen sein. Die sich aus dem Gesamtumsätzen ergebenden Kennzahlen können zu Ermittlung einer angemessen Pacht dienen. Diese (angemessene) Pacht dient wiederum zur Bewertung des Beherbergungsbetriebs nach Ertrag.
Gesamt- und Restnutzungsdauer eines Hotels oder Gaststätte
Bei der Hotelbewertung ist die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien beachtlich. Der aktuellen Wertermittlung (ImmoWertV) werden Gebäude nach der Art der baulichen Anlage unterschieden.
Bei der Festlegung der Gesamtnutzungsdauer (GND) sind bei der Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten die Modellansätze zugrunde gelegt. Für Beherbergungsstätten (Hotel), Verpflegungseinrichtungen, Veranstaltungsgebäuden wurde eine Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren veröffentlicht.
Die Restnutzungsdauer errechnet sich nach dem Baujahr des Hotels oder des Gasthauses sowie dem Bewertungsstichtag. Ein Hotel das im Jahr 2003 erbaut wurde ist demnach 2023 bereits 20 Jahre alt. Unter Berücksichtigung der Gesamtnutzungsdauer nach ImmoWertV beträgt die Restnutzungsdauer (RND) dann 20 Jahre (40 Jahre GND – Alter 20 Jahre = 20 Jahre RND). Die Restnutzungsdauer kann jedoch verlängert und angepasst werden. Modernisierungsmaßnahmen und Veränderungen am Hotel oder der Gaststätte können die Gebäude verjüngen. Diese Verbesserungen sind am Ortstermin und der Besichtigung der Immobilie durch den Gutachter in Augenscheinlich zu nehmen. Nach Sachverständiger Einschätzung sind hierbei Modernisierungspunkte gemäß ImmoWertV zu ermitteln. Je nach Anzahl der Punkte entspricht der Modernisierungsgrad des Hotels dann der Spanne von nicht modernisiert bis zu umfassend modernisiert.
Wertermittlung eines Hotels oder Gaststätte nach Erträgen
Für die Wertermittlung von Gast- und Hotelbetrieben ist bei Anwendung des Ertragswertverfahrens generell zwischen zwei Verfahren zu differenzieren.
Das Pachtwertverfahren / Ertragswertverfahren sowie dem betriebswirtschaftlichen Verfahren.
Grundlage der Marktwertermittlung eines Beherbergungsbetriebes (Verkehrswertermittlung der Immobilie) bilden regelmäßig die nach objektiven Maßstäben marktüblich erzielbaren Erträge. Hierbei werden die Kennzahlen des Hotels oder der Gaststätte durch den Sachverständigen aufgenommen. Der Zustand die Lage, Qualität und Größe der Immobilie wird ebenfalls augenscheinlich betrachtet. Die vorstehenden Faktoren bei der Hotelbewertung beeinflusst in aller regel die Restnutzungsdauer, den Liegenschaftszinsatz, die Bewirtschaftungskosten sowie die nachhaltigen Erträge was sich an der Höhe des wertes widerspiegelt.
Das Pachtwertverfahren führt bei Hotelobjekten oder einem modernen Boardinghouse mit mindestens 20 Zimmern zu plausiblen und nachvollziehbaren Ergebnissen. Für Kleinstbetriebe wie Pensionen und Gasthöfe mit Fremdenzimmern ist die Anwendung des Verfahrens zu prüfen (teils unrentabel).
Ihre Hotelbewertung
Die eigene Bewertung des Hotels oder der Pension kann schnell zu nicht marktgerechten Wertansätzen führen. Für die Verkehrswertermittlung ihres Hotels können wir ihnen als Spezialisten und Sachverständige entsprechend ihres Auftrages ein Gutachten erstellen. ImWERT erstellt auch für noch im Planungsstadium befindliche Hotelprojekte Gutachten (unter der Fiktion der Fertigstellung / unterstellte Fertigstellung) zum Beispiel zur Vorlage bei der Bank oder Investoren. Ob sie die Wertermittlung des Hotels oder der Gasstätte also für Private oder Gerichtliche Zwecke oder zur Vorlage beim Finanzamt benötigen, stellt für unser Gutachterteam keine Schwierigkeit dar. ImWERT hat sich rein auf die Verkerswertermittlung bzw. Marktwertermittlung sowie die Gutachtenerstellung und Hotelbewertung spezialisiert.
Wenn Sie den Wert ihrer Immobilie belegen wollen, ist ImWERT Ihr kompetenter zuverlässiger und neutraler Partner. Hotelbewertung am besten mit Sachverstand für die Bank, Gericht, Finanzamt oder den privaten Zweck.
Wir freuen uns auf Sie! Generell ist unsere telefonische Beratung kostenfrei.
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