Immobilienbewertung von Lagerhallen: Als Gewerbeimmobilien gelten Gebäude, die ganz oder zu mehr als 50 % gewerblichen Zwecken dienen. Das ist der Fall, wenn die Flächen genutzt werden, um einer gewerblichen Tätigkeit nachzugehen. Ein Gewerbe betreibt derjenige, der die Absicht verfolgt, mit seiner Tätigkeit finanzielle Gewinne zu erzielen.
In der Regel erwirbt ein Investor oder Kapitalanleger solche Immobilien mit dem Ziel, eine positive Rendite für das eingesetzte Kapital zu erwirtschaften. Der Begriff Gewerbeimmobilien umfasst allerdings sehr unterschiedliche Objekte.
Nachfolgend möchten wir darstellen mit welchen Besonderheiten und Schwierigkeiten bei der Immobilienbewertung von Lagerhallen (Wertermittlung, Gutachten) zu rechnen ist, welche Arten von Gewerbeimmobilien und Lagerhallen es gibt. Beispielhaft werden wir die Besonderheiten und Überlegungen des Immobilienbewerters bei der Wahl der Marktdaten, den Objektbesonderheiten, der Lage sowie beim Bewertungsansatz aufzeigen.
Inhaltsverzeichnis
– Gebäudetyp Lagerhalle
– Lagerhallen und Gewerbeimmobilien
– Bewertungsverfahren bei Lagerimmobilien
– Wertermittlung einer Lagerhalle nach Erträgen
– Wo erstellt ImWERT Gutachten für Lagerflächen
Gebäudetyp Lagerhalle
Gewerbeimmobilien wie eine Lagerhalle ist für eine bestimmte Nutzungsart ausgelegt. Die Lagerhalle die und Lagerfläche dienen der Unterbringung, dem Schutz und der Einlagerung von verschiedenen Rohstoffen, Waren und Gütern. Darüber hinaus können sie als Umschlagsplatz genutzt werden. Die Drittverwendbarkeit dieser Immobilien kann generell eingeschränkt sein. Lagerhallen weisen regelmäßig eine große Spannbreite unterschiedlicher Anforderungen an die Lagernutzungen auf. Die mietpreisbestimmenden Merkmale sind deshalb nutzungsabhängig und stehen gerade für Kapitalanleger im Fokus.
Lagerhallen und Gewerbeimmobilien
Immobilienbewertung von Lagerhallen: Bei gewerblichen Immobilien handelt es sich um Liegenschaften, die überwiegend gewerblichen Nutzungen, insbesondere im Bereich der Lagerung und Produktion von Waren, Gütern und Dienstleistungen mit der Absicht der Erzielung von Einnahmen und Gewinn dienen. Teilweise befinden sich je an Nutzungsart Gewerbeimmobilien eher im Industriegebiet oder Gewerbegebiet, aber auch in innerstädtischen Lagen (Mischgebiet).
Hier einige Beispiele zu bewertenden Gewerbeimmobilien:
Gewerbeimmobilien für den Handel:
- Einzelhandel, Ladenlokal, Supermarkt
- Einkaufszentren, Fachmärkte, Verbrauchermärkte
- Galerien, Passagen, Mall
- Warenhäuser, Kaufhäuser, Markthallen.
Logistik- Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien:
- Fabriken, Werkstätten
- Lagerhallen, Logistikflächen
- Fertighalle, Massivhalle
- Industriegebäude, Gewerbeparks.
Gewerbeflächen zur Bereitstellung von Dienstleistungen:
- Bürogebäude
- Geschäftsimmobilien
- Kliniken und Praxisflächen
- Senioreneinrichtungen
- Hotels, Campingplatz
- Gastronomieimmobilien
- Freizeitimmobilien.
Hier einige Beispiele zu Lagerhallen:
Lagerhalle: vielseitig einsetzbar
Es handelt sich bei der normalen Lagerhalle um einen Oberbegriff, der einfach eine große Räumlichkeit oder Fläche zum Einlagern von Rohstoffen, Materialien und Gütern beschreibt. Je nach Nutzungsart und der Ausstattung können sich die jeweiligen Hallen deutlich unterscheiden und werden daher in weitere Unterkategorien aufgeteilt. Im Allgemeinen unterscheidet man die Lagerhallen in die Bautypen, Lagerhalle, Hochlagerhalle, Hochregallager, Kühlhalle.
Gewerbehalle / Industriehalle: Lagerfläche für Gewerbetreibende und Firmen
Die Gewerbehalle ist in aller Regel nicht für Privatpersonen geeignet und dient einem unternehmerischen Zweck. Meist werden sie von Firmen gemietet, gekauft oder gepachtet. Ob als einfaches Warenlager oder etwa auch Fabrikhalle, Werkstatt bzw. Fertigungsstätte. Die multifunktionale Gewerbehalle bzw. die Lagerhalle stellt den Standardfall bei der Bewertung von Gewerbe- und Hallengrundstücken dar.
Logistikhalle: Warenverteilung
Ohne Logistikzentren und Versandlager würde die Wirtschaft stillstehen und kein bestelltes Produkt bzw. Paket beim Kunden ankommen. Für den Großhandel, Online-Handel und auch das produzierende Gewerbe sind Logistikimmobilien substanziell.
Produktionshalle: Platz für Maschinen
Die Produktionshalle hat zumeist eine offene Flächengestaltung. Wo produziert wird, kommen regelmäßig größere Maschinen zum Einsatz die viel Platz benötigen. Viele Wände, Stützpfeiler oder unregelmäßige Grundrisse wären bei einer maschinellen Fertigung hinderlich.
Bewertungsverfahren bei Lagerimmobilien
Grundsätzlich gelten für die Wertermittlung des Marktwerts von Gewerbeimmobilien die klassischen normierten Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren nach BauGB). Auch das DCF Modell (Discounted Cash Flow) ist ein möglicher Ansatz zur Ermittlung des Immobilienwertes auf Basis der Zahlungsströme.
Gewerbeimmobilien und Gewerbegrundstücke sind reine Ertragsobjekte. Der Verkehrswert nach §194 BauGB (Marktwert) wird vordergründig durch die Renditefähigkeit beeinflusst. Entscheidend ist der Ertragswert, der auf den marktüblich erzielbaren Mieten, der aktuell gezahlten Miete oder aber auch auf einer Gewinn- und Verlustrechnung beruhen kann. Auch die Einschätzung der künftigen Erträge (z. B. nach Lage, Ausstattung, Zustand und Größe) ist beachtlich. Gerade bei älteren Gewerbegebäuden, die nach heutiger Betrachtungsweise nicht mehr wirtschaftlich genutzt werden können, ist die Nutzbarkeit von Flächen oft nicht mehr rentabel.
Wertermittlung einer Lagerhalle nach Erträgen
Immobilienbewertung von Lagerhallen: Nachfolgend zeigen wir beispielhaft die Ertragswertberechnung (Ertragswertverfahren) einer gut nutzbaren Lagerhalle in guter Lage auf:
| Rohertrag der Lagerhalle (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) | 95.600€ | ||
| Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) rd. 15,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete | – | 14.340€ | |
| jährlicher Reinertrag | = | 81.260€ | |
| Reinertragsanteil des Bodens 4,90 % von 465.000,00 € (Liegenschaftszinssatz x Bodenwert) | – | 22.785€ | |
| Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen | = | 58.475€ | |
| Kapitalisierungsfaktor (gemäß § 34 ImmoWertV 21) bei p = 4,90 % Liegenschaftszinssatz und n = 36 Jahren Restnutzungsdauer | x | 16,762 | |
| vorläufiger Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen | = | 980.158€ | |
| Bodenwert (sachverständige Bodenwertermittlung) | + | 465.000€ | |
| vorläufiger Ertragswert | = | 1.445.158€ | |
| besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale | – | 7.500 € | |
| Ertragswert | = | 1.437.658€ | |
| rd. | 1.438.000€ | ||
Rohertrag der Gewerbefläche (Lagerimmobilie)
Grundlage der Marktwertermittlung der vorstehenden Lagerhalle bilden die regelmäßigen marktüblich erzielbaren Erträge. Hierbei werden die Kennzahlen (marktüblicher Mietansatz) sachverständig überprüft und ermittelt. Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist somit die, aus dem Grundstück marktüblich erzielbare Nettokaltmiete. Der Rohertrag (Fläche x Mietansatz) ergab eine jährliche Nettokaltmiete von rd. 95.600,00 €.
Bewirtschaftungskosten einer Lagerhalle
Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Grundlage von Marktanalysen vergleichbar genutzter Gewerbegrundstücke bestimmt. Grundlage hier sind auch der vom Sachverständigen vorgefundene Zustand sowie die aktuellen Marktdaten und die Modellansätze für Bewirtschaftungskosten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV.
Im vorstehenden Beispiel wurden die durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten auf rd. 15 % ermittelt.
Liegenschaftszinssatz der Lagerhalle (Gewerbeimmobilie)
Die Liegenschaftszinssätze dienen der Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind. Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen Marktwerte von Grundstücken, je nach Grundstücksart (hier Lagerhalle), im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Liegenschaftszinssätze werden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens auf der Grundlage von geeigneten Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden Reinerträgen vom Gutachterausschuss oder dem Sachverständigen ermittelt.
Im vorstehenden Beispiel wurde der Liegenschaftszinssatz der Gewerbeimmobile Objekt- und Lageabhängig auf 4,90 % bestimmt.
Gesamt- und Restnutzungsdauer einer Lagerhalle
Restnutzungsdauer bei der Immobilienbewertung von Lagerhallen und Gewerbegrundstücken:
Bei der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien ist die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien beachtlich. Der aktuellen Wertermittlung (ImmoWertV) werden Gebäude nach der Art der baulichen Anlage unterschieden.
Bei der Festlegung der Gesamtnutzungsdauer (GND) sind bei der Ermittlung der sonstigen, für die Wertermittlung erforderlichen Daten die Modellansätze zugrunde gelegt.
Hier einige Beispiele von Gesamtnutzungsdauern (Lager) nach Richtlinie
Die Gesamtnutzungsdauer einer Lagerhalle / Lager beträgt 40 Jahre.
Die Gesamtnutzungsdauer eines Bürogebäudes beträgt 60 Jahre.
Die Gesamtnutzungsdauer von Wohnheimen und Pflegeheime beträgt 50 Jahre.
Die Gesamtnutzungsdauer von Autohäusern und Verbrauchermärkten beträgt
30 Jahre.
Die Restnutzungsdauer errechnet sich nach dem Baujahr der Gewerbeimmobilie sowie dem Bewertungsstichtag. Eine Lagerhalle die 2019 erbaut wurde ist demnach 2023 vier Jahre alt. Unter Berücksichtigung der Gesamtnutzungsdauer einer Lagerhalle nach ImmoWertV beträgt die Restnutzungsdauer (RND) dann 36 Jahre (40 Jahre GND – Alter 4 Jahre = 36 Jahre RND). Die Restnutzungsdauer kann jedoch verlängert und angepasst werden. Modernisierungsmaßnahmen und Veränderungen z. B. an der Lagerhalle können das Gebäude verjüngen. Dieses ist am Ortstermin und der Besichtigung der Immobilie augenscheinlich aufzunehmen.
Im vorstehenden Beispiel wurde am Gebäude nichts verändert und eine Restnutzungsdauer von 36 Jahren errechnet. Der Kapitalisierungsfaktor ergibt sich aus der Restnutzungsdauer sowie dem Liegenschaftszinssatz gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Wertermittlung einer Gewerbeimmobilie und Gewerbegrundstück (Lagerhalle)
Für die Wertermittlung von Gewerbeimmobilien ist die Anwendung des Ertragswertverfahrens geeignet. Der Bodenwert im Gewerbegebiet wurde im vorstehen Beispiel anhand der Grundstückfläche und dem angepassten Bodenrichtwert beispielhaft ermittelt. Unter den „besonderen objektspezifische Grundstücksmerkmalen“ wurde in der Beispielrechnung ein Schaden am Gebäude unterstellt.
Grundlage der Marktwertermittlung sind unter anderem die zuvor beschriebenen Marktdaten. Der Zustand, die Lage, die Qualität und Größe der Immobile wird ebenfalls berücksichtigt, da diese die vorstehendenden Faktoren bei der Bewertung der Gewerbeimmobilie – in aller Regel die Restnutzungsdauer, den Liegenschaftszinssatz, die Bewirtschaftungskosten sowie die nachhaltigen Erträge – stark beeinflussen können.
Immobilienbewertung / Wertermittlung von Lagerobjekten
Die eigene Bewertung der Gewerbeimmobilie kann schnell zu nicht marktgerechten Wertansätzen führen. Für die Verkehrswertermittlung ihrer Lagerfläche können wir ihnen als Spezialisten und Sachverständige, entsprechend ihrem Auftrag, ein Gutachten oder Kurzgutachten erstellen. ImWERT erstellt auch für noch im Planungsstadium befindliche Gewerbeobjekte Gutachten (unter der Fiktion der Fertigstellung / unterstellte Fertigstellung), z. B. zur Vorlage bei der Bank oder für Investoren. Ob sie die Wertermittlung eines Bürogebäudes oder einer Lagerhalle für private oder gerichtliche Zwecke oder zur Vorlage beim Finanzamt benötigen, stellt für unsere Sachverständigen keine Schwierigkeit dar.
Wo erstellt ImWERT Gutachten für Lagerflächen
Immobilienbewertung von Lagerhallen:
Die Wertermittlung erfolgt zumeist in Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg und in Hessen. Die Bewertungsschwerpunkte an der Autobahn oder Bundesstraße z.B. B9, A65, A5 oder A8 sind regelmäßig Lagerhallen, Logistikimmobilien, Autohäuser, Werkstattgebäude und Büroflächen.
Lieber Leser, ImWERT ist spezialisiert auf Immobilienbewertung, Marktwertgutachten, Beleihungswert (für die Bank), Verkehrswertgutachten, Wertermittlung oder Dienstleistungen rund um den Immobilienmarkt von Kaiserslautern bis Heidelberg und von Bad Kreuznach bis Karlsruhe mit Tätigkeitsschwerpunkten in und um Neustadt, Speyer, Landau, Bad Bergzabern, Grünstadt, Ludwigshafen, Mannheim und Bruchsal.
Unsere Gutachten werden verwendet für:
- Beleihung und Finanzierung von Lagerhallen
- Finanzamt und Steuern
- Kauf und Verkauf von Lagerhallen
- Erbangelegenheiten
- Übertragung
- Nachfolgeplanung und Erben
Unser Team für die Bewertung von Immobilien stammt aus Speyer, Neustadt an der Weinstraße und Germersheim mit Studium in Heidelberg und Kaiserslautern und hat sich rein auf die Erstellung von Privatgutachten und Gerichtsgutachten sowie Sachverständigenleistungen rund um den Immobilien- und Grundstücksmarkt spezialisiert.
Ihr ImWERT – Team für Immobilienbewertung von Gewerbeimmobilien und Lagerhallen.
Generell ist unsere telefonische Beratung kostenfrei.
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