Die Überprüfung von einem bereits erfolgten Verkehrswertgutachten (Immobiliengutachten) ist ein Tätigkeitsfeld des Sachverständigen.
Da das Ergebnis eines Verkehrswertgutachtens nur selten den Vorstellungen aller Parteien entspricht, kann es durchaus sinnvoll sein, das vorliegende Gutachten überprüfen zu lassen.
Wenn der Auftraggeber, der in der Regel kein Immobilienfachmann ist, erhebliche Zweifel am Gutachten hat, kann er einen Immobiliengutachter zur Kontrolle und Prüfung beauftragen. Die Plausibilitätskontrolle durch einen erfahrenen Sachverständigen mit langjähriger gutachterlicher Tätigkeit, kann im Vergleich zu einem neuen Gutachten Zeit und Geld sparen.
Nachfolgend möchten wir kurz aufzeigen, wie wir bei der Prüfung von einem Gutachten vorgehen:
Inhaltsverzeichnis
– Besprechung der Überprüfung des Gutachtens
– Allgemeines zur Gutachtenprüfung und Plausibilitätsüberprüfung
– Überprüfung der Daten im Gutachten
– Überprüfung der Wahl des Wertermittlungsverfahrens
– Prüfung von Immobiliengutachten durch ImWERT
Besprechung der Überprüfung des Gutachtens
Überprüfung Verkehrswertgutachten mit ImWERT: Der Auftraggeber bespricht sich mit dem Gutachter über das zu überprüfende Immobiliengutachten. Diese Mitwirkung sollte genutzt werden, um die Prüfung des Gutachtens zu beschleunigen. Besondere Umstände am Bewertungsobjekt und punktuelle Zweifel in der Berechnung sowie im Schriftteil des Verkehrswertgutachtens könnten dem Auftragnehmer mitgeteilt werden. Gerne kann hier dem Prüfer auch ein Fragenkatalog oder markierte Stellen im Gutachten überreicht werden.
Allgemeines zur Gutachtenprüfung und Plausibilitätsüberprüfung
Durch den Abschluss eines Werkvertrages verpflichtet sich der Sachverständige, der das Gutachten erstellt hat, zur Herstellung des Gutachtens (§ 631 BGB), das mängelfrei (§ 633 BGB) und rechtzeitig (§ 636 BGB) von ihm persönlich erstellt werden muss. Der Sachverständige haftet ggf. für Schäden, die durch Fehler in den von ihm erstellten Gutachten hervorgerufen wurden. Die Aufgabe bei der Überprüfung von Verkehrswertgutachten und der Plausibilitätskontrolle einer Wertermittlung ist daher hauptsächlich die Untersuchung des Gutachtens nach Mängeln.
Überprüfung der Daten im Gutachten
Eine Wertermittlung beginnt mit dem Sammeln von Daten und Informationen. Jeder Gutachter sollte hier auftragsgemäß die Gelegenheit nutzen, neue Erkenntnisse über das Objekt zu erhalten. Das unvollständige Zusammentragen der Auskünfte und Daten oder deren ungeprüfte Übernahme in ein Gutachten hat mit hoher Wahrscheinlichkeit ein mit Mängeln behaftetes Gutachten zur Folge. Es ist daher anzuraten, auch scheinbar sichere Daten auf Richtigkeit zu überprüfen.
Beispiel für zu prüfende Datenquellen:
- Bodenrichtwert
- Grundstücksgröße
- Wohnfläche
- Nutzfläche
- Baupreisindex
- Grundbuchangaben
- Baujahr.
Überprüfung der Wahl des Wertermittlungsverfahrens
Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (ImmoWertV). Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Besonderheiten und Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen. Die Wahl des Verfahrens ist vom Gutachter zu begründen. Bei der Plausibilitätskontrolle wird das gewählte Verfahren unter den Besonderheiten des Wertermittlungsobjektes geprüft.
Beispiel für ein fehlerhaftes Wertermittlungsverfahren
Ein Geschäftshaus oder Bürogebäude, für das ein Liegenschaftszinssatz und Mietdaten vorliegen, wird rein im Sachwertverfahren gerechnet, obwohl hierzu vom Gutachterausschuss für Immobilien keine Sachwertfaktoren abgeleitet wurden.
Prüfung der Gebäudebeschreibung
Die wichtigsten Merkmale sind die Gebäudeart, das Gebäudealter und der Gebäudezustand. Beachtlich ist die Nutzung des Gebäudes (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Gewerbeanwesen), die Anzahl der Geschosse und deren Ausbau sowie die Größe und die Anzahl der Nutz- und Wohneinheiten.
Das Baujahr, die Qualität und der Zeitpunkt eventueller Modernisierungen oder einer Sanierung sollten überprüft werden.
Bei der Ermittlung des Sachwertes werden die Normalherstellungskosten (NHK 2010) und die Restnutzungsdauer berechnet. Abweichungen können hier erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienwert haben. Aus diesem Grund werden diese auch in einem eigenen Ansatz und mit Sachverstand geprüft. Bestmöglich erfolgt hier eine Besichtigung (ggf. Außenbesichtigung) oder alternativ ein Abgleich mit Bildern. Die Vorgehensweise gilt auch bei Ansätzen für Bauschäden und Baumängel sowie einem bestehenden Unterhaltungsstau.
Prüfung Sachwertverfahren
Bei der Anwendung des Sachwertverfahrens wird der Verkehrswert auf der Grundlage der gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Alle auf dem Grundstück vorhandenen Anlagen unter Beachtung ihrer Alterswertminderung, Baumängel und Bauschäden, der sonstigen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale und des Bodenwerts werden hierbei ermittelt.
Nach der Prüfung der Gebäudebeschreibung werden auch die Bestandteile der Sachwertermittlung auf Plausibilität überprüft und abgeglichen.
Diese Daten werden beim Sachwert geprüft:
- Bodenwert
- Brutto-Grundflächen (BGF)
- Gebäudetyp
- Standardstufe des Gebäudes
- Baupreisindex
- Zu-/Abschläge zu den Herstellungskosten
- besonders zu veranschlagende Bauteile
- abweichende besondere Einrichtungen
- wertbeeinflussende Außenanlagen
- Gesamtnutzungsdauer
- Restnutzungsdauer
- Alterswertminderung
- Sachwertfaktor (Marktanpassung)
- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale.
Prüfung Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Es sind Kaufpreise solcher Grundstücke (Vergleichsgrundstücke / Vergleichswerte) heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Die Vergleichswerte sollten in zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag stehen. Bei der Überprüfung des Gutachtens werden die Vergleichswerte sowie ggf. vorgenommenen Anpassungen vom Gutachter überprüft.
Prüfung Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge errechnet. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlicher Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden.
Diese Daten werten beim Ertragswert geprüft:
- Bodenwert
- Grundstücksgröße
- Mietansatz / Nettokaltmiete
- Pacht
- Liegenschaftszinssatz
- Bewirtschaftungskosten
- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale.
Prüfung von Immobiliengutachten durch ImWERT
Lieber Leser, ImWERT ist spezialisiert auf Immobilienbewertung, Marktwertgutachten (Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB), Wertermittlung oder Dienstleistungen rund um den Immobilienmarkt von Kaiserslautern bis Heidelberg und von Bad Kreuznach bis Karlsruhe mit Tätigkeitsschwerpunkten in und um Neustadt, Speyer, Landau, Bad Bergzabern, Grünstadt, Ludwigshafen, Mannheim und Bruchsal.
Unser Team für die Bewertung von Immobilien stammt aus Speyer, Neustadt an der Weinstraße und Germersheim mit Studium in Heidelberg und in Kaiserslautern und hat sich rein auf die Erstellung von Privatgutachten und Gerichtsgutachten sowie Sachverständigenleistungen rund um den Immobilien- und Grundstücksmarkt spezialisiert.
Bei der Prüfung & Plausibilisierung von Immobiliengutachten und Verkehrswertgutachten konzentriert sich der ImWERT Gutachter auf das Erkennen von Fehlern, Schwachstellen sowie auf die vorgenannten Besonderheiten.
Wir prüfen generell neutral und unparteilich Ihr Gutachten. Durch transparente Kommunikation und eine adäquate und nachvollziehbare Bewertung ist es zudem unser Anspruch, Misstrauen vorzubeugen und Klarheit zu schaffen.
Ihr ImWERT – Team für Immobilienbewertung (Überprüfung Verkehrswertgutachten)
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