Immobilienbewertung mit Nießbrauch: Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht (§ 1030 BGB) am Eigentum. Möglich ist ein Nießbrauch z. B. an einem Unternehmen, an einer Wohnung, an einem Haus, einem Bürogebäude, aber auch an einem Grundstück.
Um einer Person ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie einzuräumen, muss ein Notar die Bestellung beurkunden. Durch die Beurkundung kann dann der Nießbrauch z. B. für die Tochter, den Sohn oder einen Geschäftspartner im Grundbuch eingetragen werden.
Der Nießbrauch ist besonders für Menschen interessant, die ihr Eigenheim oder Immobilienvermögen zu Lebzeiten bereits an ihre Nachkommen oder Geschäftspartner weitergeben möchten. Lassen sie sich Nießbrauchrechte einräumen, haben sie ein Recht darauf, auch in Zukunft ihre Immobilie so zu nutzen, wie ein Eigentümer.
Immobilien unter dem Vorbehalt des sogenannten Nießbrauchs zu übertragen oder zu verkaufen, können sich unter anderem bei der Schenkung (Schenkungssteuer), der Erbschaftssteuer, dem Pflichtteil oder dem Verkauf finanzielle, aber auch persönliche Vorteile ergeben.
Nachfolgend möchten wir erklären, mit welchen Besonderheiten, Vorteilen und Schwierigkeiten bei der Wertermittlung von Immobilien mit Nießbrauch zu rechnen ist.
Inhaltsverzeichnis
– Was ist Nießbrauch
– Beispiele für Nießbrauch
– Nießbrauchsrecht im BGB
– Wertermittlung des Nießbrauchs
– Rentenrate des Nießbrauchs
– Berechnung Barwert Nießbrauch
– ImWERT Gutachten für Nießbrauch
– Nießbrauch für Ihre Immobilie
Was ist Nießbrauch
Der Nießbrauch stellt ein umfassendes Nutzungsrecht mit Übernahme wiederkehrender Lasten dar. Der Nießbrauchnehmer (Nutznießer) ist dazu berechtigt, eine Immobilie zu nutzen und Früchte (z. B. Miete oder Pacht) aus dieser zu ziehen.
Beispiele für Nießbrauch
Zuwendungsnießbrauch
Die Eigentümer (z. B. die Eltern) räumen den Kindern oder den Enkelkindern einen Nießbrauch ein, die dann die Mieten erhalten und für sich verwenden können. So erhält ihr Kind oder die Kinder zum Beispiel die Mieteinnahmen und Pacht, während sie Eigentümer der Immobilie bleiben.
Vorbehaltsnießbrauch
Die Eigentümer (z. B. die Eltern) nutzen die Möglichkeit, schon frühzeitig ihr Zweifamilienhaus oder die Eigentumswohnung ihren Kindern zu schenken oder zu übertragen. Als Absicherung behalten sie sich das lebenslange Nießbrauchrecht vor. Nach der notariellen Beurkundung erfolgt beim Eigentumsübergang auch die Eintragung des Nießbrauchrechts in das Grundbuch. Das Eigentum der Immobilie geht an die Kinder über, aber das Wohnrecht behalten sie und sogar Mieteinnahmen aus der Vermietung können sie lebenslang erzielen. So können sie die Immobilie beispielsweise bis zum Lebensende weiter nutzen, während ihr Kind schon der Eigentümer ist. Zwar fällt dann je nach Immobilienwert möglicherweise Schenkungssteuer an, doch reduziert sich dieser Betrag um den Nießbrauchwert.
Bruchteilnießbrauch
Der Nießbrauch bezieht sich dabei auf einen bestimmten Anteil (einen Bruchteil) des Grundstücks oder der Immobilie. Bei einem Zweifamilienhaus wird der Nießbrauch beispielsweise nur für einen Stellplatz und die Wohnung im Obergeschoss vereinbart.
Nießbrauchsrecht im BGB
Die Ausgestaltung des Rechtes regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in den § 1030 BGB bis § 1089 BGB. Hierbei sind grundsätzlich drei verschiedene Arten von Nießbrauch zu unterscheiden.
Nutzung aus einer Sache (§ 1030 BGB)
Nutzung von Rechten (§ 1068 BGB)
Nutzung von Vermögen (§ 1085 BGB)
Wertermittlung des Nießbrauchs
Entscheidend bei der Wertermittlung des Nießbrauchrechts ist der wirtschaftliche Vorteil für den oder die Berechtigten. Diese Vorteile entstehen in Form der ersparten, marktüblich zu zahlenden Mieten, Pachten und/oder ggf. aus sonstigen aus dem Grundstück zustehenden Erträgen und Aufwendungen (z. B. Bewirtschaftungskosten).
Kennwert für den wirtschaftlichen Vorteil:
Eingesparte Miete bei der Selbstnutzung, Mieten und Pacht.
Zu übernehmende Bewirtschaftungskosten (z. B. Stromkosten, Reparaturen, Reinigung) bei der Nutzung.
Dauer des Nießbrauchs (zeitlich festgelegt oder lebenslang).
Wertermittlung Nießbrauch (Beispiel):
Die Eigentümer (Eheleute Mustermann) nutzen die Möglichkeit, schon frühzeitig ihr Zweifamilienhaus ihren Kindern zu übertragen oder schenken. Als Absicherung behalten sie sich das lebenslange Nießbrauchrecht vor. Nach der notariellen Beurkundung erfolgt beim Eigentumsübergang auch die Eintragung des Nießbrauchrechts in das Grundbuch. Das Eigentum der Immobilie geht an die Kinder über, aber die Mieteinnahmen aus der Vermietung der beiden Wohnungen können die Eheleute Mustermann lebenslang erzielen. Die Miete wurde in einem Gutachten marktüblich ermittelt. Der Verkehrswert des Wohnhauses beträgt lt. Gutachter 400.000,00 €.
Rentenrate des Nießbrauchs
Zu den wiederkehrenden Leistungen gehört die Zahlung einer dauernden Last, einer Rente oder einer Leibrente. Nachfolgenden wird die wiederkehrende Leistung (Miete) eines Nießbrauchs aufgezeigt.
| Miet-/Nutzeinheit: Wohnhaus Am Gewerbeacker 8 in 12345 Musterstadt | Flächennummer (lt. Gutachten) | marktüblich erzielbare (Netto-Kalt-) Miete | |||
| (€/m²) bzw. (€/Stk.) | monatlich (€) | ||||
| Wohnen im EG Wohnen im DG Doppelgarage | 1 2 3 | 1.000,00 750,00 100,00 | |||
| marktüblich erzielbare monatliche (Netto-Kalt-)Miete insgesamt | 1.850,00 EUR | ||||
| x 12 Monate | x 12 | ||||
| = jährlicher Rohwert des Rechts | = 22.20,00 EUR | ||||
| – vom Berechtigten zu zahlenden Bewirtschaftungskosten lt. Notarvertrag (monatlich 100,00 EUR x 12) | – 1.200,00 EUR | ||||
| = jährlicher reiner Wert des Rechts R (zu kapitalisierende Rentenrate) | = 21.000,00 EUR | ||||
| monatliche Rentenrate | = 1.750,00 EUR | ||||
Berechnung Barwert Nießbrauch
Ein Barwert gibt an, wie viel eine zukünftige Geldsumme, heute wert ist.
Am Wohnhaus haben sich die berechtigten Mustermann das Nießbrauchrecht bis zum Tode des Letztlebenden im Grundbuch eintragen lassen. Die Rentenzahlung (Erhalt der Miete) erfolgt bis zum Tode des Letztlebenden.
Eingaben:
| monatliche Rentenrate | R/t | = 1.750,00 EUR |
| Anzahl der Zahlungen pro Jahr | t | = 12 |
| jährliche Rentenrate | R | = 21.000,00 EUR |
| Zahlungsweise | = vorschüssig | |
| Kapitalisierungszinssatz | k | = 4,40 % / Jahr |
| Dynamikzinssatz der Mieten | s | = 0,50 % / Jahr |
| Sterbetafel | = 2017/2019 |
| Angaben zum 1. Berechtigten: Fr. Mustermann | Geschlecht | = weiblich |
| versicherungsmathematisches Alter (x) | = 67 Jahre | |
| Angaben zum 2. Berechtigten: Hr. Mustermann | Geschlecht | = männlich |
| versicherungsmathematisches Alter (y) | = 70 Jahre | |
Berechnungsformel und Berechnungsgrößen:
| Leibrentenbarwertfaktor für den ersten Berechtigten mit dem Alter x (monatlich, vorschüssig) | ax(t) | = 13,180971 |
| Leibrentenbarwertfaktor für den zweiten Berechtigten mit dem Alter y (monatlich, vorschüssig) | ay(t) | = 10,563565 |
| Leibrentenbarwertfaktor für zwei Berechtigte im Alter x und y (monatlich, vorschüssig) | axy(t) | = 9,244255 |
| Verbindungsrente: Barwert Nießbrauch | Bxy | = 304.505,90 EUR |
| Verbindungsrente: Barwert Nießbrauch | rd. | = 304.500,00 EUR |
Der Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks am Wertermittlungsstichtag von 400.000,00 € abzüglich des Wertes des Nießbrauchrechtes -304.500,00 € (Barwert) ergibt den Verkehrswert des mit dem Nießbrauch belasteten Grundstücks von 94.500,00 €.
ImWERT Gutachten für Nießbrauch
Die Wertermittlung erfolgt zumeist in Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg und Hessen. Die Bewertungsschwerpunkte an der Südlichen Weinstraße im Süden der Pfalz sind z. B. regelmäßig Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien für Erben und Familien. Im Bereich der Südpfalz- und Vorderpfalz auch Resthofstellen, Ackerflächen und Flächen für den Gemüseanbau.
Lieber Leser, ImWERT ist spezialisiert auf Immobilienbewertung, Marktwertgutachten (Verkehrswertgutachten und Nießbrauch), Wertermittlung oder Dienstleistungen rund um den Immobilienmarkt von Kaiserslautern bis Heidelberg und von Bad Kreuznach bis Karlsruhe mit Tätigkeitsschwerpunkten in und um Neustadt an der Weinstraße, Speyer, Landau, Bad Bergzabern, Grünstadt, Maxdorf, Worms, Ludwigshafen, Hockenheim, Schwetzingen, Mannheim und Bruchsal.
Nießbrauch für Ihre Immobilie
Unser Gutachterteam für die Bewertung von Immobilien und Rechten stammt aus Speyer, Neustadt an der Weinstraße und Germersheim mit Studium in Heidelberg und Kaiserslautern und hat sich rein auf die Erstellung von regionalen Privatgutachten und Gerichtsgutachten sowie Sachverständigenleistungen rund um den Immobilien- und Grundstücksmarkt spezialisiert.
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