Immobilienbewertung und Gutachten mit Wohnrecht: Wohnrecht ist ein Nutzungsrecht (§ 1093 BGB) am Immobilieneigentum. Möglich ist ein Wohnrecht z. B. an einer Wohnung oder an einem Haus.
Um einer Person ein Wohnrecht an einer Immobilie einzuräumen, muss ein Notar die Bestellung beurkunden. Durch die Beurkundung kann dann der Berechtigte im Grundbuch eingetragen werden.
Das Wohnrecht ist besonders für Menschen interessant, die ihr Eigenheim oder Immobilienvermögen zu Lebzeiten bereits an ihre Nachkommen oder Geschäftspartner weitergeben möchten. Lassen sie sich ein Wohnrecht einräumen, haben sie ein Recht darauf, auch in Zukunft ihre Immobilie so zu bewohnen, wie ein Eigentümer.
Immobilien unter dem Vorbehalt des sogenannten Wohnrechtes zu übertragen oder zu verkaufen, können sich unter anderem bei der Schenkung (Schenkungssteuer), der Erbschaftssteuer, dem Pflichtteil oder dem Verkauf finanzielle, aber auch persönliche Vorteile ergeben.
Nachfolgend möchten wir erklären, mit welchen Besonderheiten, Vorteilen und Schwierigkeiten bei der Wertermittlung von Immobilien mit Wohnrecht zu rechnen ist.
Inhaltsverzeichnis
– Was ist ein Wohnrecht
– Beispiele für Wohnrecht
– Wohnungsrecht im BGB
– Wertermittlung des Wohnrechts
– Rentenrate des Wohnrechts
– Berechnung Barwert Wohnrecht
– ImWERT Gutachten für Wohnrecht
– Wohnrecht für Ihre Immobilie
Was ist ein Wohnrecht
Das Wohnrecht stellt ein umfassendes Nutzungsrecht mit Übernahme wiederkehrender Lasten dar. Der Wohnberechtigte ist dazu berechtigt, eine Immobilie zu bewohnen. Ein Wohnrecht bedeutet in der Regel, in einer Immobilie zu wohnen, ohne dafür die Miete zu zahlen.
Beispiele für Wohnrecht
Wie bereits oben beschreiben, ist in Abteilung II des Grundbuches ein Wohnungsrecht für Frau Mustermann und Herrn Mustermann einzutragen. Das Wohnrecht ist im folgenden Beispiel lebenslänglich und unentgeltlich. Durch das Wohnrecht kann der Erwerber das Haus und den Stellplatz bis zum Ableben der Berechtigten nicht nutzen. Die Wohnrechtsinhaber haben je nach vertraglicher Gestaltung die Nebenkosten wie Heizung, Strom, Wasser, Abwasser, Müll und Schornsteinfeger und/oder das Wohngeld zu tragen. Der Eigentümer hat normalerweise die Räume in einem wohn- und beheizbaren Zustand zu erhalten. Das Wohnrecht für Eheleute Mustermann führt zu einer Minderung des Verkehrswertes § 194 BauGB . Da das Wohnrecht nach dem Tode eines berechtigten nur noch vom längerlebenden ausgeübt wird, bezieht sich die Berechnung des Wohnungsrechts nur noch auf die oder den überlebenden. Zur Barwertermittlung der Gegenleistungen (Barwert Wohnrecht), die von der Lebenserwartung der Berechtigten abhängig sind, werden Leibrentenfaktoren, Kapitalisierungszinssätze und die Nettokaltmiete herangezogen.
Wohnungsrecht im BGB
Die Ausgestaltung des Rechtes regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (Quelle: § 1093 BGB):
(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.
(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.
(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.
Wertermittlung des Wohnrechts
Entscheidend bei der Wertermittlung des Wohnrechts ist der wirtschaftliche Vorteil für den oder die Berechtigten. Diese Vorteile entstehen in Form der ersparten, marktüblich zu zahlenden Mieten unter Berücksichtigung von Aufwendungen (z. B. Bewirtschaftungskosten).
Kennwert für den wirtschaftlichen Vorteil:
Eingesparte Miete bei der Selbstnutzung.
Zu übernehmende Bewirtschaftungskosten (z. B. Stromkosten, Reparaturen, Reinigung) bei der Nutzung.
Dauer des Wohnungsrechtes (zeitlich festgelegt oder lebenslang).
Wertermittlung Wohnrecht (Beispiel):
Die Eigentümer (Eheleute Mustermann) nutzen die Möglichkeit, schon frühzeitig ihr Zweifamilienhaus ihren Kindern zu übertragen oder schenken. Als Absicherung behalten sie sich das lebenslange Wohnrecht vor. Nach der notariellen Beurkundung erfolgt beim Eigentumsübergang auch die Eintragung des Rechts in das Grundbuch. Das Eigentum der Immobilie geht an die Kinder über, aber die Wohnnutzung der Flächen steht den Eheleute Mustermann zu. Die eingesparte Miete wurde in einem Gutachten marktüblich ermittelt. Der Verkehrswert des unbelasteten Wohnhauses beträgt lt. Gutachter 400.000,00 €.
Rentenrate des Wohnrechts
Zu den wiederkehrenden Leistungen gehört die Zahlung einer dauernden Last, einer Rente oder einer Leibrente. Nachfolgenden wird die wiederkehrende Leistung (Miete) eines Wohnrechtes aufgezeigt.
| Miet-/Nutzeinheit: Einfamilien Am Gewerbeacker 8 in 12345 Musterstadt | Flächennummer (lt. Gutachten) | marktüblich erzielbare (Netto-Kalt-) Miete | |||
| (€/m²) bzw. (€/Stk.) | monatlich (€) | ||||
| Wohnen im EG Wohnen im DG Doppelgarage & Stellplatz | 1 2 3 | 1.000,00 750,00 100,00 | |||
| marktüblich erzielbare monatliche (Netto-Kalt-)Miete insgesamt | 1.850,00 EUR | ||||
| x 12 Monate | x 12 | ||||
| = jährlicher Rohwert des Rechts | = 22.20,00 EUR | ||||
| – vom Berechtigten zu zahlenden Bewirtschaftungskosten lt. Notarvertrag (monatlich 100,00 EUR x 12) | – 1.200,00 EUR | ||||
| = jährlicher reiner Wert des Rechts R (zu kapitalisierende Rentenrate) | = 21.000,00 EUR | ||||
| monatliche Rentenrate | = 1.750,00 EUR | ||||
Berechnung Barwert Wohnrecht
Ein Barwert gibt an, wie viel eine zukünftige Geldsumme, heute wert ist.
Am Wohnhaus haben sich die berechtigten Mustermann das Wohnrecht bis zum Tode des Letztlebenden im Grundbuch eintragen lassen. Die Rentenzahlung (eingesparte Miete) erfolgt bis zum Tode des Letztlebenden.
Eingaben:
| monatliche Rentenrate | R/t | = 1.750,00 EUR |
| Anzahl der Zahlungen pro Jahr | t | = 12 |
| jährliche Rentenrate | R | = 21.000,00 EUR |
| Zahlungsweise | = vorschüssig | |
| Kapitalisierungszinssatz | k | = 4,40 % / Jahr |
| Dynamikzinssatz der Mieten | s | = 0,50 % / Jahr |
| Sterbetafel | = 2017/2019 |
| Angaben zum 1. Berechtigten: Fr. Mustermann | Geschlecht | = weiblich |
| versicherungsmathematisches Alter (x) | = 67 Jahre | |
| Angaben zum 2. Berechtigten: Hr. Mustermann | Geschlecht | = männlich |
| versicherungsmathematisches Alter (y) | = 70 Jahre | |
Berechnungsformel und Berechnungsgrößen:
| Leibrentenbarwertfaktor für den ersten Berechtigten mit dem Alter x (monatlich, vorschüssig) | ax(t) | = 13,180971 |
| Leibrentenbarwertfaktor für den zweiten Berechtigten mit dem Alter y (monatlich, vorschüssig) | ay(t) | = 10,563565 |
| Leibrentenbarwertfaktor für zwei Berechtigte im Alter x und y (monatlich, vorschüssig) | axy(t) | = 9,244255 |
| Verbindungsrente: Barwert Wohnrecht | Bxy | = 304.505,90 EUR |
| Verbindungsrente: Barwert Wohnrecht | rd. | = 304.500,00 EUR |
Der Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks am Wertermittlungsstichtag von 400.000,00 € abzüglich des Wertes des Wohnrechtes -304.500,00 € (Barwert) ergibt den Verkehrswert des mit dem Wohnrecht belasteten Grundstücks von 94.500,00 €.
ImWERT Gutachten für Wohnrecht
Die Wertermittlung erfolgt zumeist in Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg und Hessen. Die Bewertungsschwerpunkte an der Südlichen Weinstraße im Süden der Pfalz sind z. B. regelmäßig Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien für Erben und Familien. Im Bereich der Südpfalz- und Vorderpfalz auch Resthofstellen, Ackerflächen und Flächen für den Gemüseanbau.
Lieber Leser, ImWERT ist spezialisiert auf Immobilienbewertung, Marktwertgutachten (Verkehrswertgutachten und Wohnrecht), Wertermittlung oder Dienstleistungen rund um den Immobilienmarkt von Kaiserslautern bis Heidelberg und von Bad Kreuznach bis Karlsruhe mit Tätigkeitsschwerpunkten in und um Neustadt an der Weinstraße, Speyer, Landau, Bad Bergzabern, Grünstadt, Ludwigshafen, und Mannheim.
Wohnrecht für Ihre Immobilie
Unser Gutachterteam für die Bewertung von Immobilien und Rechten stammt aus Speyer, Neustadt an der Weinstraße und Germersheim mit Studium in Heidelberg und Kaiserslautern und hat sich rein auf die Erstellung von regionalen Privatgutachten und Gerichtsgutachten sowie Sachverständigenleistungen rund um den Immobilien- und Grundstücksmarkt spezialisiert.
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